Ungeeigneter Hausverwalter – wie wird man ihn los?

    Urteil des Landgerichts Hamburg vom 6.11. 2019 (Az. 318 S 48 /18)

    Was ist ein ungeeigneter Verwalter?

    Kein Wohnungseigentümergemeinschaft möchte einen Verwalter haben, der für dieses Amt ungeeignet ist. Das gilt sowohl für die fachliche als auch für die persönliche Seite. Ob dem Verwalter tatsächlich die Eignung fehlt, ist manchmal schwierig zu entscheiden

    Fehlende Objektivität

    Von einem Hausverwalter als Sachwalter fremden Vermögens wird erwartet, dass er uneigennützig die Interessen der Gemeinschaft und sämtlicher Eigentümer gleichermaßen wahrnimmt. Es darf niemals aufgrund der Umstände der Eindruck entstehen, er verhalte sich nicht neutral oder objektiv. Er muss vielmehr jeden Anschein einer parteilichen Amtsführung vermeiden.
    Bei der Entscheidung über diese Frage tun sich die Gerichte im Einzelfall nicht leicht. Einerseits muss die Entscheidung der Mehrheit in vertretbarem Rahmen respektiert werden, andererseits aber muss es aber auch der Minderheit Schutz bieten.

     

    Eigentümer haben Beurteilungsspielraum

    Dem Anliegen der Mehrheit und dem Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer kann es nur Rechnung tragen, wenn den Wohnungseigentümern ein Beurteilungsspielraum zugebilligt wird. Ist dieser Beurteilungsspielraum allerdings überschritten, weil die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint, muss das Gericht im Interesse der Minderheit die Abberufung vornehmen (vgl. BGH, Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 105/11, Rn. 10, zitiert nach juris; Urteil vom 28.10.2011 – V ZR 253/10, Rn. 12, zitiert nach juris). Ob die Voraussetzungen für einen solchen Anspruch bestehen, ist in umfassender Würdigung aller Umstände festzustellen (BGH, a.a.O.).

    Das ist nicht immer leicht, wie der Fall des Landgerichts Hamburg zeigt.

     

    Schon der Umgang mit der Korrespondenz kann zur Ablehnung führen

    Hier lehnte der Verwalter eine Korrespondenz per Email mit einem Teil der Eigentümer ab, während er zugleich mit anderen Eigentümern diese Art der Kommunikation fortführte. Hier – so das Gericht – läge eine nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung vor, die die Besorgnis der fehlenden Neutralität rechtfertige. Hinzu kam, dass der Verwalter ein in der Eigentümerverwaltung aufgetretenes Problem über die Richtigkeit eines Protokolls ausschließlich mit einem Teil der Eigentümer erörterte und damit den Eindruck erweckte, er stehe bewusst „im Lager“ einer Partei.
    Nach Auffassung des Gerichts waren die die Gesamtumstände deshalb geeignet, das Vertrauen der Kläger in die Verwaltertätigkeit der Beklagten nachvollziehbar zu erschüttern.

    Das ganze Urteil lesen Sie hier.

     

    Diffamierung unbequemer Eigentümer

    Die Nichtbeachtung der Neutralitätspflicht des Verwalters kann auf unterschiedliche Weise zum Ausdruck kommen und führt zur persönlichen Ungeeignetheit des Verwalters.
    So kann ein Verwalter für seine Wiederwahl ungeeignet sein, wenn er die Neutralität nicht wahrt und unbequeme Eigentümer diffamiert (Amtsgericht (AG) Offenbach, Urteil vom 05.11.2014, Az.: 310 C 165/13).

     

    Provokation einzelner Eigentümer

    Ausdrücklich als „für sein Amt ungeeignet“ wurde ein Verwalter bezeichnet, der in seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer Rechtsstreitigkeiten der anderen Eigentümer provozierte und durch sein Verhalten den Eindruck erweckte, er nutze seine Stellung und das Vertrauen der anderen Eigentümer zur Durchsetzung seiner eigenen Interessen gegen einen bestimmten Eigentümer aus (Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main, Beschluss vom 05.01.2004, Az.: 20 W 290/03).

    Ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Abberufung der Verwalterin (vgl. § 26 Abs. 3 WEG) liegt u.a. auch dann vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann, insbesondere weil das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist, wobei von einem zur vorzeitigen Abberufung berechtigenden wichtigen Grund auch dann ausgegangen werden kann, wenn das Vertrauensverhältnis zu einzelnen Wohnungseigentümern oder einer Gruppe von ihnen nicht mehr besteht (BayObLG, Beschluss vom 21.10.1999 – 2Z BR 97/99, Rn. 12 ; LG Frankfurt, Urteil vom 02.10.2012, 16 S 11/12, Rn. 55; LG Köln, Urteil vom 17.03.2011, 29 S 194/10, Rn. 16, zitiert jeweils nach juris).

     

     

     

    Was sagt der Experte?

    Haus & Grund – Fachanwalt Wolfgang Reineke kommentiert weitere Fragen zum Thema:

    Wann ist ein Verwalter ungeeignet?

    Die Frage, ob ein Verwalter ungeeignet ist, kann in der Regel nicht ohne Hilfe eines Fachmanns/Fachanwalts geklärt werden.
    Fehlende Neutralität ist einer von vielen Gründen, wobei es in anderen Fällen oft sehr viel deutlicher zu Tage tritt. Es muss immer ein wichtiger Grund sein, der eine weitere Fortführung der Zusammenarbeit unzumutbar macht. Das erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümern und Hausverwalter muss irreparabel zerstört sein. Das ist z.B. der Fall,

    • Entgegennahme von Provisionen, die nicht an die Eigentümer weitergeleitet wurden,
    • bei rechtskräftiger Verurteilung des Verwalters wegen Vermögensdelikten,
    • Bei Weigerungen zur Erstellung der Jahresabrechnung,
    • der Einberufung zur Eigentümerversammlung und zur Ausführung von Eigentümerbeschlüssen,
    • bei systematischer und dauerhafter Verschleierung von Zahlungsrückständen,
    • Zahlungen an sich selbst oder Dritte aus den gemeinschaftlichen Geldern ohne rechtliche Grundlage (Unterschlagungen und Begünstigungen).

    In einem ersten Gespräch muss geklärt werden, ob die Gründe für die Absetzung eines Verwalters ausreichend sind.

     

    Was passiert, wenn der Verwalter für seine Aufgaben ungeeignet ist? 

    Ist der Verwalter für seine Aufgaben ungeeignet, kann daher jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass der untaugliche Verwalter abberufen und ein geeigneter Verwalter bestellt wird. In dringlichen Fällen kann das Amtsgericht per einstweiliger Verfügung mit sofortiger Wirkung einen Notverwalter einsetzen.

    Wie geht man vor? Minderheit von 25% erforderlich 

    Eine Minderheit von mindestens 25% der Eigentümer (dies wird bezogen auf Köpfe, nicht nach Miteigentumsanteilen) muss von der “Erforderlichkeit der Abwahl” überzeugt sein. Diese Minderheit kann durch Telefonate oder direkte Ansprachen bei kleineren Wohnanlagen am zweckmäßigsten gefunden werden. Bei größeren Wohnanlagen ist die Bildung einer Minderheit bereits schwieriger.

    Eigentümer -Info  

    Hier bietet sich ein sachlich gehaltenes kurzes Eigentümer-Info an. Die Eigentümer-Postadressen kann jeder Eigentümer vom Verwalter anfordern. Innerhalb des Infos wird dazu aufgefordert, einem bestimmten Beirat oder Eigentümer eine vorbereitete Vollmacht zur Forderung des entsprechenden Tagesordnungspunktes “Abwahl der Verwaltung”.

    Wie geschieht die Abberufung?  

    Die fristlose Abberufung des Verwalters muss entweder auf einer (ordentlichen oder außerordentlichen) Eigentümerversammlung oder im schriftlichen Umlaufverfahren erfolgen. Dabei ist meistens zugleich auch über die fristlose oder fristgemäße Kündigung des Verwaltervertrags zu beschließen.

    Verfahren im Einzelnen kompliziert  

    Da das Verfahren zur Abberufung eines Verwalters im Einzelnen kompliziert sein kann, ist auch hier die Hilfe und Unterstützung Ihres Haus & Grund Fachanwalts geboten. Einen Überblick über den Ablauf eines solchen Verfahrens finden Sie hier.

    Fachanwalt Wolfgang Reineke