Rechtsfragen im Umgang mit Geflüchteten

    Vor dem Hintergrund der aktuellen Flüchtlingskrise geht erfreulicherweise eine große Hilfsbereitschaft von unserer Bevölkerung aus. Wir gehen davon aus, dass auch die Mitglieder unserer Ortsvereine sich Gedanken dazu machen, zeitnah und möglicherweise befristet Wohnraum für Flüchtlinge zur Verfügung zu stellen. Soweit hier eine Vermietung beabsichtigt ist werden sich für unsere Mitglieder spezifisch Fragen zur möglichen Vertragsgestaltung ergeben, die voraussichtlich in naher Zukunft an die Rechtsberater der Vereine herangetragen werden. Dabei dürfte in erster Linie auch um Fragen nach einer möglichen Befristung solcher Mietverhältnisse gehen.

     

    Hinweise

    Beabsichtigt das Mitglied mit Flüchtlingen ein unmittelbares Hauptmietverhältnis mit vertragsüblichen Konditionen zu vereinbaren gelten dafür die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften, auch im Hinblick auf mögliche Befristungen solcher Mietverhältnisse, die bekanntlich stark eingeschränkt sind. Diese Konstellation wird vermutlich jedoch den Ausnahmefall darstellen.

    Alternativ wird sicher über die Möglichkeit nachgedacht, ein befristetes Hauptmietverhältnis mit der jeweiligen Gemeinde, oder einer sonstigen juristischen Person des öffentlichen Rechts zu begründen, die dann ihrerseits berechtigt ist den Wohnraum im Rahmen von Untermietverhältnissen mit Flüchtlingen zu belegen. In dieser Sachverhaltsalternative gilt es die erst im Dezember 2018 mit Wirkung ab 1. Januar 2019 eingeführte Bestimmung des § 578 Abs. 3 BGB zu beachten, die zu einer Veränderung der bis dahin geltenden Rechtslage geführt hat.

    Nach der Gesetzesbegründung soll diese Bestimmung die Position der Endmieter verbessern, wenn es um soziale Wohnprojekte geht, die von juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege organisiert werden. (vgl. BeckOK Mietrecht, Schach/Schultz/Schüller/Bruns, § 578 BGB RN 13 ff m.w.N.). Der erweiterte Schutz besteht in der Erstreckung von Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts auch auf Wohnraummietverhältnisse im Sinne von § 549 Abs. 2 Z. 3 BGB, obwohl diese Mietverhältnisse mit ihrer gemeinnützigen, karitativen Geschäftsgrundlage in erster Linie dem Mieter dienen und daher nicht als gewerbliche Zwischenmietverhältnisse qualifiziert werden. (vgl BeckOK Mietrecht, Schach/Schultz/Schüller/Bruns, § 549 BGB RN 37 ff m.w.N.). Da die Vorschrift des § 565 BGB auf derartige Mietverhältnisse nicht anzuwenden ist, führte das nach früher geltender Rechtslage dazu, dass dem Endmieter Bestandsschutz nur gegenüber dem Zwischenvermieter zukam und er gegenüber dem Hauptvermieter gegebenenfalls schutzlos war. zu (BGH NJW 2016, S 1086 RN 25f.) Dies hat sich jetzt durch die Bestimmung des § 578 Abs. 3 BGB geändert. Die Bestimmung in § 578 Abs. 3 BGB ist als zwingende nicht abdingbare Vorschrift ausgestaltet. (Schultz GE 2019, 230)

    Auch in der hier diskutierten Fallkonstellation ist daher künftig der Abschluss des Hauptmietvertrages als Zeitmietvertrag meines Erachtens nur noch im Rahmen von §§ 575,575 a BGB möglich. In diesem Kontext wurde lediglich ein für unsere Mitglieder wenig praxisrelevanter zusätzlicher Befristungsgrund in § 578 Abs.3 BGB geschaffen, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für ihm obliegende oder ihm übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will.

    Soweit bekannt bieten einzelne Gemeinden privaten Haus bzw. Wohnungseigentümern den Abschluss befristeter Nutzungsvereinbarungen an. Bei einer derartigen Fallkonstellation empfiehlt sich stets eine individuelle inhaltliche Prüfung des jeweils vorgelegten Vereinbarungstextes. Ob entsprechende Vertragsgestaltungen vor dem Hintergrund der Vorschrift des 3 § 578 Abs.3 BGB ggf. unbedingte zeitliche Befristungen solcher Nutzungsvereinbarungen zulassen erscheint zumindest sehr fraglich. Der Wortlaut der Vorschrift des § 578 Abs.3 BGB stellt lediglich darauf ab, dass der Abschluss des Hauptvertrages zwischen Wohnung bzw. Hauseigentümer und der Gemeinde dazu dient Personen mit dringendem Wohnungsbedarf Wohnraum zu Wohnzwecken zu überlassen, unabhängig davon, ob dieser Wohnraum dann im Rahmen eines Untermietverhältnisses vermietet, oder aufgrund öffentlich-rechtlicher Bestimmungen an den eigentlichen Wohnungsnutzer überlassen wird.

    Beabsichtigt das Mitglied Wohnraum unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete besonders kostengünstig zur Verfügung zu stellen ist gegebenenfalls die Bestimmung in § 21 Abs.2 des Einkommensteuergesetzes zu beachten und zu prüfen, inwieweit im dort geregelten Rahmen in steuerlicher Hinsicht dann die Möglichkeit eines Werbekostenabzugs begrenzt, oder ausgeschlossen wird. Diese Rechtsfolge wäre für den sozial engagierten Vermieter fatal, würde er neben der Mieteinnahme dann auch in der steuerlichen Geltendmachung von Werbungskosten eingeschränkt sein. In diesem Punkt bleibt abzuwarten, ob der Gesetzgeber hier eine Ausnahmeregelung für solche Fälle schaffen wird. Auch hier empfiehlt es sich dem Mitglied die Inanspruchnahme individuelle steuerlicher Beratung zu empfehlen