Urteil des OLG Rostock, Beschluss v. 24.08.20, Az. 3 U 18/19

 

Mit das Wichtigste bei einer Kündigung ist deren ordnungsgemäße Zustellung.

Zu einem solchen Zustellungsproblem kam es anlässlich eines Falles, den das OLG Rostock zu entscheiden hatte.

 

So lag der Fall

Ein Vermieter von Gewerberäumen hatte seinem Mieter fristlos gekündigt und ihn auf Räumung und Herausgabe der Mieträume verklagt. Der Mieter war der Ansicht, dass der Vermieter nicht zur fristlosen Kündigung berechtigt war. Ihm sei die fristlose Kündigung nicht zugegangen, denn der Mieter hatte die per Einschreiben Übergabe versendete Kündigung nicht bei der Post abgeholt.

Das Gericht entschied, dass eine Kündigungserklärung, die bei der Post eingelagert worden war, erst zugegangen und damit wirksam sei, wenn der Empfänger von ihrem Inhalt Kenntnis nehmen Konnte. Dafür muss die Erklärung in den Machtbereich des Empfängers gelangen, stellte das Oberlandesgericht Rostock zu Gunsten des Mieters klar. Das war hier nicht der Fall. Die fristlose Kündigung des Vermieters hatte das Mietverhältnis deshalb nicht wirksam beendet.

Die fristlose Kündigung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung, die erst mit Zugang beim Mieter wirksam werden konnte. Dafür musste die Kündigungserklärung so in den Bereich des Mieters gelangen, dass er vom Inhalt der Kündigungserklärung Kenntnis nehmen konnte (siehe BGH, Urteil v. 26.11.97, Az. VII ZR 22/97). Der Mieter hatte die per Einschreiben versendete Kündigung nicht von der Post abgeholt, so dass diese an den Vermieter zurückgesandt wurde. Der Mieter hatte somit vom Inhalt der Kündigungserklärung keine Kenntnis erlangt und diese war mangels Zugangs nicht wirksam geworden (OLG Rostock, Beschluss v. 24.08.20, Az. 3 U 18/19).

 

 

Was sagt der Experte?

Haus & Grund – Fachanwalt Wolfgang Reineke kommentiert weitere Fragen zum Thema:

 

Um bei Kündigungen auf „Nummer sicher“ zu gehen, ist die Versendung per Übergabe-Einschreiben kein guter Weg. Empfehlenswerter ist eine Zustellung durch einen Boten. Der Bote sollte dann schriftlich Uhrzeit, Datum, Ort, Art der Zustellung und Inhalt der Kündigung mit seiner Unterschrift versehen vermerken. Beim geringsten Zweifel über die Wirksamkeit sollte die Kündigung wiederholt werden. Denn Stellt sich – wie hier – erst bei Gericht heraus, dass die Zustellung nicht wirksam war, dann muss alles wiederholt werden und wertvolle Zeit ist verloren gegangen. Dem Mieter ist von Seiten des Vermieters ein eigener, abschließbarer Briefkasten zur Verfügung zu stellen, um eine Zustellung zu bewirken. Sammel- und Gemeinschaftsbriefkästen bergen immer das Risiko, dass der Mieter behaupteten kann, die Post nicht erhalten zu haben.

Fachanwalt Wolfgang Reineke