Rechtfertigt verspätete Mietzahlung eine fristlose Kündigung?

    Beschluss des AG Essen, Urteil v. 17.03.26, Az. 138 C 288/25

     

    Diese bei Vermietern häufig auftauchende Frage behandelte einmal mehr das Amtsgericht Essen in einem Beschluss vom 17.3.2026 (Az. 138 C 288/25).

     

    Der Sachverhalt:

    Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung. Der Mieter hatte in der Vergangenheit wiederholt unpünktlich die monatliche Miete überwiesen. Nach einer diesbezüglichen Abmahnung des Vermieters erfolgte wieder eine verspätete Überweisung. Da der Mieter die Wohnung nicht freiwillig räumte, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein.

     

    Wie ist die Rechtslage?

    Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann ein Vermieter ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht weiter zugemutet werden kann. Der Vermieter hatte seine Abmahnung ausdrücklich auf die wiederholt unpünktlichen Mietzahlungen gestützt und auf die mietvertragliche Verpflichtung des Mieters, zur Mietzahlung bis zum 3 Werktag eines jeden Monats, hingewiesen. Der Vermieter hatte auch darauf hingewiesen, dass ihn weitere nicht fristgerechte Zahlungen zur Kündigung berechtigen.
     
    Deshalb musste dem Mieter klar sein, dass weitere unpünktliche Mietzahlungen nicht geduldet würden. Dennoch wurde die Miete nach Erhalt der Abmahnung wieder verspätet überwiesen. Damit hat der Mieter deutlich gemacht, dass er sich weiterhin nicht an seine mietvertraglichen Verpflichtungen hält.

    Die Kündigung war deshalb gerechtfertigt (AG Essen, Beschluss v. 17.03.26, Az. 138 C 288/25).

    Hier ist die Entscheidung im Volltext.

     

     

    Was sagt der Experte?

    Haus & Grund – Fachanwalt Wolfgang Reineke kommentiert weitere Fragen zum Thema:

     

    Im Wohnraummietrecht ist die Zahlungsfrist für die Miete gesetzlich streng geregelt.

    Dauerhafte Unpünktlichkeit:

    Fortlaufend verspätete Mietzahlungen verletzen die mietvertraglichen Pflichten und begründen ein Kündigungsrecht des Vermieters.

    Darlegungslast:

    Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben bzw. bei der Räumungsklage die Zahlungseingänge der maßgeblichen Vormonate genau auflisten, damit für den Mieter nachvollziehbar ist, von welchem Sachverhalt ausgegangen wird.

    Hier sind die wichtigsten Regeln zu den Zahlungsfristen, die Sie als Vermieter kennen müssen:

    Die gesetzliche Frist (§ 556b Abs. 1 BGB)

    Fälligkeit:
    Die Miete muss spätestens bis zum dritten Werktag des laufenden Monats im Voraus gezahlt werden.

    Samstag als Werktag:
    Der Samstag zählt bei dieser Fristberechnung nicht als Werktag.

    Schontage:
    Fällt der dritte Werktag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag,
    verschiebt sich das Fristende auf den nächsten Werktag.

    Rechtzeitigkeit der Zahlung (BGH-Rechtsprechung)

    Absendung zählt:
    Der Mieter muss die Zahlung lediglich bis zum dritten Werktag bei seiner Bank veranlassen (Überweisungsauftrag erteilen).

    Konto-Eingang:
    Es ist gesetzlich zulässig, dass das Geld erst einige Tage nach dem dritten Werktag auf Ihrem Vermieterkonto eingeht.

    Verzug:
    Ein Verzug liegt erst vor, wenn der Mieter die Überweisung nicht bis zum Ablauf des dritten Werktags nachweislich angestoßen hat.
    Abweichende Vertragsklauseln

    Benachteiligung:
    Klauseln im Mietvertrag, die festlegen, dass das Geld am dritten Werktag bereits auf dem Vermieterkonto sein muss, sind in Formularverträgen unwirksam.

    Rechtsfolge:
    Ist eine solche Klausel unwirksam, gilt automatisch wieder die mieterfreundlichere gesetzliche Regelung (Absendung bis zum 3. Werktag).
    Dokumentation für den Ernstfall

    Kontoauszüge:
    Halten Sie die tatsächlichen Wertstellungsdaten (Valuta) auf Ihren Kontoauszügen fest.

    Zahlungsmuster:
    Erstellen Sie eine fortlaufende Tabelle, um wiederkehrende Verspätungen im Streitfall lückenlos nachweisen zu können.

    		 Fachanwalt Wolfgang Reineke