„Wer zu spät kündigt, den bestrafen die Gerichte“

     

    So könnte man die Entscheidung des Amtsgerichts Saarbrücken zusammenfassen, als es um die Kündigung eines Vermieters ging. Man verliert nämlich das Kündigungsrecht, wenn diese gegen „Treu und Glauben“ verstößt.

     

    Der Sachverhalt:

    Ein Mieter befand sich seit über einem Jahr im Mietrückstand. Der Mieter hatte die Miete für Juni 2022 über längere Zeit nicht gezahlt. Die Miete für diesen Monat war dann schließlich erst nach über 20 Monaten auf dem Konto des Vermieters eingegangen. In dem Rechtsstreit, der über diese Miete geführt worden war, hatte der Vermieter den Mieter nach Ausspruch der Kündigung wegen des Mietrückstands auf Räumung verklagt.

    Das AG Saarbrücken entschied, dass die Kündigung wegen des erheblichen Zeitablaufs rechtswidrig und unwirksam war. Der Vermieter habe den Mietrückstand über eine zu lange Zeit hingenommen. Sein Kündigungsrecht konnte der Vermieter nun nicht mehr ausüben, weil die Kündigung wegen der großen Zeitspanne gegen Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verstieß.

    Das Gericht wies also die Klage ab.

    Die Begründung hierfür:
    Ein Vermieter muss von seinem Kündigungsrecht alsbald nach Erkennen eines Kündigungsgrundes Gebrauch machen. Ein längeres Zuwarten oder Dulden eines Fehlverhaltens eines Mieters, beispielsweise laufende Mietkürzungen, führe zum Verlust des Kündigungsrechts.
    Die Kündigung sei wegen des erheblichen Zeitablaufs rechtswidrig und unwirksam. Der Vermieter habe den Mietrückstand über eine zu lange Zeit hingenommen. Sein Kündigungsrecht konnte der Vermieter nun nicht mehr ausüben, weil die Kündigung wegen der zu großen Zeitspanne gegen Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verstieß.

    (AG Saarbrücken, Urteil v. 12.02.25, Az. 3 C 181/24).

     

     

    Was sagt der Experte?

    Haus & Grund – Fachanwalt Wolfgang Reineke kommentiert weitere Fragen zum Thema:

     

    Als Vermieter sollten Sie darauf achten ihr Kündigungsrecht alsbald nach Vorliegen eines Kündigungsgrundes auszuüben. Denn ein längeres Zuwarten oder Dulden könnte, wie in dem genannten Rechtsstreit, zum Verlust des Kündigungsrechts führen.

    Der Kündigungsgrund hier: Die unpünktliche Mietzahlung:

    Die unpünktliche Zahlung ist ein Umstand, mit denen sich Vermieter sehr häufig konfrontiert sehen.

     

    Die Kernfragen lauten:

    Wann ist die Zahlung unpünktlich und ergibt sich daraus automatisch eine Kündigungsrecht?

    Eine Zahlung ist dann pünktlich, wenn sie „rechtzeitig“ auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Im entschiedenen berief sich der Vermieter auf eine Klausel im Mietvertrag, wonach die Zahlung der Miete „spätestens am 3. Werktag auf dem Konto des Vermieters hätte eingehen müssen“. Nur dann wäre sie rechtzeitig erfolgt.

     

    Klausel über Zahlungseingang der Miete ist laut BGH unwirksam

    Diese Klausel, die sich noch in älteren Mietverträgen findet, ist aber unwirksam! (Bundesgerichtshof Urteil vom 5.10.2016 – VIII ZR 222/15).

    Der Mieter sei durch die Klausel unangemessen benachteiligt im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB. Aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel ist auf die gesetzliche Regelung des §556b BGB abzustellen, wonach der Mieter die Miete „rechtzeitig“ entrichten muss.

    Folglich komme es hinsichtlich der geleisteten Mietzahlungen nicht auf den Zeitpunkt des Eingangs beim Vermieter an, sondern auf die Entrichtung durch den Mieter. Das ergebe sich daraus, dass der Mieter keinen Einfluss darauf habe, inwieweit es bei dem Zahlungsvorgang zu Verzögerungen komme. Dieses Risiko dürfe nicht dem Mieter auferlegt werden. Von daher reiche es, dass der Mieter bis zum dritten Werktag des Monats die Zahlung durch Erteilung des Überweisungsauftrags vornimmt.

     

    Weitere Beispiele aus der Rechtsprechung

    Hinsichtlich des Kündigungsgrundes „unpünktliche Mietzahlung“ ist also Vorsicht geboten.

    Welche besonderen Umstände in Betracht kommen, bei denen auch bei kleineren Zahlungsrückständen von einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters auszugehen ist, wird an den folgenden Beispielen deutlich.  

    • In einem Fall hatte ein Mieter drei aufeinanderfolgende Mieten jeweils wenige Tage zu spät bezahlt. Hierzu entschied das AG Nürtingen, dass es an der Pflichtwidrigkeit gefehlt hatte (Urteil v. 15.2.2024 – 47 C 2084/23).  
    • Ebenso entschied das LG Berlin in einem Fall, in dem ein Mieter insgesamt 5 aufeinanderfolgende Monate die Miete geringfügig zu spät bezahlt hatte. Dabei hieß es, unpünktliche Mietzinszahlungen des Mieters rechtfertigen dessen Kündigung durch den Vermieter bei ansonsten beanstandungsfreiem Verlauf eines langjährigen Mietverhältnisses auch nach fruchtlosem Ausspruch einer Abmahnung zumindest dann nicht, wenn die Zahlungen mit lediglich geringer zeitlicher Verzögerung nach Fälligkeit beim Vermieter eingehen und das störende Zahlungsverhalten des Mieters insgesamt nur wenige Monate währt (Urteil v. 29.11.2016 – 67 S 329/16).  
    • Anders sah dies das AG Charlottenburg jedoch bei einem Mieter, der seine Miete über einen Zeitraum von 5 Monaten zum Teil erst nach ungefähr 3 Wochen bezahlt hatte. Zudem hatte der Mieter eine Erhöhung des Betriebskostenvorschusses erst 10 Monate später entrichtet (Urteil v. 27.2.2013 – 214 C 257/12). Diese Rechtsauffassung wurde vom LG Berlin im Rahmen einer Kostenentscheidung über die die Rücknahme der Berufung durch den Kläger bestätigt (Beschluss v.  5.7.2013 – 18 S 104/13).  

     

    Fazit

    Aufgrund dieser uneinheitlichen Rechtsprechung können Vermieter nur schwer einschätzen, wann sie eine ordentliche Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen im Sinne des § 573 BGB wirksam aussprechen können. Das gilt gerade dann, wenn die Mietzahlungen über Monate nur wenige Tage verspätet erfolgen. Wichtig ist vor allem, den Eingang der Zahlungen genau zu überprüfen und zu dokumentieren. Ferner müssen Sie vor der Kündigung eine Abmahnung aussprechen.

     

    Um auf „Nummer sicher“ zu gehen – soweit das überhaupt möglich ist, sollten Sie sich vor einer Kündigung von Ihrem Haus & Grund Anwalt beraten lassen. 

    		 Fachanwalt Wolfgang Reineke