Fall 1

Dass die Rechtsprechung bereits an die ordentliche Kündigung eines Messies hohe Anforderungen stellt wird an einem Fall deutlich, in dem ein Mieter in seiner Wohnung so viel Papier, Textilien und Erinnerungsstücke aufbewahrt hatte, dass man sie kaum betreten konnte. Zumindest in Küche und Bad konnte man nicht mehr hineingelangen. Der Vermieter hatte Angst um seine Wohnung und sprach die ordentliche Kündigung aus. Sodann verklagte er den Mieter auf Räumung. Das Amtsgericht Münster gab der Klage statt mit dem Argument, dass der Vermieter diesen Zustand nicht hinnehmen müsse. Denn von diesem gehe eine abstrakte Gefahr für die Mietsache aus. So könne der Vermieter nichts gegen einen Wasserschaden unternehmen, falls es zu einem Rohrbruch kommt.

Das Landgericht Münster als Berufungsinstanz sah das jedoch anders und wies die Räumungsklage des Vermieters mit Urteil vom 16.09.2020 – 1 S 53/20 ab. Die Richter begründeten das damit, dass die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht vorliegen. Es fehle an einer vertragswidrigen Nutzung.

Keine vertragswidrige Nutzung

Hierzu reiche es nicht aus, dass für die Mietsache lediglich eine abstrakte Gefahr etwa der Schimmelbildung besteht. Nach den Aussagen des Sachverständigen führte die Ansammlung des Mieters noch zu keiner konkreten Gefahr, weil Luftzirkulation in den Räumen gut funktionierte. Ebenso wenig war von dem damit verbundenen Gewicht der Ansammlung die Statik bedroht. Auch sah das Gericht die Befürchtung des Vermieters nicht als überzeugend an, dass er bei einem Rohrbruch nicht schnell genug in die Wohnung gelangen könne. Nach Ansicht der Richter sei davon auszugehen, dass der Mieter in einer solchen Situation schnell den Zugang ermöglichen könne. Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gem. § 543 BGB verneinte das Gericht. Denn es sei nicht ersichtlich, dass der Mieter die Wohnung durch Vernachlässigung seiner Sorgfaltspflichten erheblich gefährdet habe im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB.

Fall 2

Anders entschied hingegen das Amtsgericht München (AG München, Urteil v. 18.7.2018, 416 C 5897/18; ähnlich AG Hamburg, Urteil v. 18.3.2011, 641 c 363/10). Im dortigen Fall war die Wohnung mit Unrat und angebrochenen Lebensmitteln so stark vermüllt, dass ein Zimmer überhaupt nicht mehr betreten werden konnte.?Außerdem waren Schimmelschäden sichtbar und der Parkettfußboden war durchnässt.?Auch ein starker, unangenehmer Geruch aus besagter Wohnung ins Treppenhaus wurde wahrgenommen, wovon sich andere Mieter belästigt fühlten.?Deshalb befand das Gericht hier die fristlose Kündigung wegen eines Messie-Syndroms für absolut gerechtfertigt.

Fall 3

In einem anderen Fall ging es sogar um einen Wohnungseigentümer, der zum Verkauf seiner Eigentumswohnung gezwungen wurde (LG Hamburg, Urteil v. 6.4.2016, 318 S 50/15).?Hier entschied das Landgericht Hamburg zugunsten der Wohnungseigentümergesellschaft (WEG). Diese hatte auf der Eigentümerversammlung mehrheitlich den Austausch der Fenster und den Einbau von Kaltwasserzählern beschlossen. Durch die Vermüllung der Wohnung des besagten Wohnungseigentümers war der Zutritt und das Schaffen von Baufreiheit jedoch nicht möglich, sodass dieser seine Wohnung verkaufen musste.

Fall 4

Ähnlich streng gegenüber einem Messie-Mieter sah es das Landgericht Karlsruhe mit Urteil vom 22.05.2019 – 9 S 2/19 in einem ähnlichen Sachverhalt. Dieser zeichnete sich dadurch aus, dass der Mieter die Räume so mit Kleidungsstücken sowie in Plastiktüten befindlicher Kleidung vollgestellt hatte, dass die Fortbewegung lediglich über Durchgänge möglich war. Diese waren etwa 50 bis 60 cm breit. Aufgrund dieses Zustandes konnten weder Fenster, noch die Balkontüre geöffnet werden Hierin liegt nach Auffassung der Richter auch aufgrund der fehlenden Möglichkeit zur Reinigung keine Nutzung der Wohnung im üblichen Sinn mehr. Demgegenüber sah das Gericht eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB mangels erheblicher Gefährdung der Mietsache als unzulässig an.

Fall 5

Anders sah das wiederum das Landgericht Siegen mit Urteil vom 10.01.2006 – 1 S 117/05 bei der Wohnung einer älteren Mieterin, von der aufgrund von einigen mit Kleidern und Zeitschriften zugestellten Räumen ein muffiger Geruch ausging. Nach Ansicht des Gerichtes führt dieser noch zu keiner Gefährdung der Mietsache. Von daher war die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB unzulässig.

Was sagt der Experte?

Als erste Maßnahme sind Beweise zu sammeln und zu sichern. Dabei sollten Mitbewohner befragt und deren Aussagen schriftlich festgehalten werden.

Dann ist das Gespräch mit dem „Messie-Mieter“ zu suchen, um eine gemeinsame Lösung zu finden. Dabei sollten Zeugen anwesend sein. Wenn solche Gespräche keinen Erfolg haben oder abgelehnt werden, bleibt dem Vermieter keine andere Wahl als die Kündigung. In diesem Fall muss vorher das Verhalten des Mieters (ordentliche verhaltensbezogene Kündigung) schriftlich abgemahnt und gleichzeitig eine Frist zur Entrümpelung und Beseitigung vorhandener Schäden gesetzt werden.

Wichtig ist immer, dass eine erhebliche Gefährdung bzw. unzumutbare Vernachlässigung der Wohnung oder eine erhebliche Belästigung anderer Mitbewohner vorliegen muss.
Da es keine allgemeingültige Definition dafür gibt, was eine „erhebliche Gefährdung“ ist, wird vor Gericht immer wieder der jeweilige Einzelfall beurteilt.

Rechtsschutz

Auch bei einem solchen Sachverhalt ist Rechtsschutz unverzichtbar – nehmen Sie Kontakt mit Ihrer Haus & Grund Geschäftsstelle auf!

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Ihr Haus & Grund Anwalt mit Erfahrung im Mietrecht besitzt die nötige Einzelfallkenntnis. Ihm sollte im Fall eines Messie-Mieters Ihr erster Besuch gelten!