Beschluss des Landgerichts Berlin-vom 9.12.21

Auch der beste Mietvertrag hilft nichts, wenn man als Vermieter nicht auch Umstände berücksichtigt, die gar nicht im Vertrag stehen. Die Rede ist von einer Art Gewohnheitsrecht, das sich einschleichen kann, wenn der Eindruck weckt wird, dass ein Verhalten rechtens ist, obwohl es im Vertrag so nicht oder ausdrücklich anders steht. Das kann sich auf alle möglichen Situationen während eines Mietverhältnisses beziehen. Aber die Fälle können durchaus verschieden gelagert sein.

So hat es ein Vermieter in Berlin jahrelang hingenommen, dass sein Mieter die Miete unpünktlich bezahlt. Er mahnte ab und kündigte. Der Fall landete vor Gericht.

 

Folgender Sachverhalt lag zugrunde:

Die Mieter einer Wohnung in Berlin zahlten seit Mietbeginn im Jahr 2015 verspätet ihre Miete. Der Vermieter nahm dies bis zum Juli 2020 widerspruchslos hin. In dem Monat sprach der Vermieter eine Abmahnung wegen der unpünktlichen Zahlung aus. Nachdem die Mieter in den nächsten drei Monaten weiterhin die Miete verspätet zahlten, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis und erhob schließlich Räumungsklage. Das Amtsgericht Berlin-Mitte wies die Klage ab. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

 

Kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung

Das Landgericht Berlin bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts. Dem Kläger stehe kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu, da die Kündigung weder als ordentliche noch als fristlose Kündigung wirksam sei.

 

Kein Kündigungsrecht bei langjähriger Duldung unpünktlicher Mietzahlungen

Auf das Zahlungsverhalten vor der Abmahnung könne die Kündigung nicht gestützt werden, so übereinstimmend die Berliner Gerichte, da der Vermieter die verspäteten Zahlungen seit Beginn des Mietverhältnisses widerspruchslos hingenommen habe. Nehme ein Vermieter über Jahre die unpünktliche Zahlungsweise widerspruchslos hin, setzte er damit einen Anschein, den Vertragsverletzungen kein erhebliches Gewicht beizumessen und darin keine wesentliche Beeinträchtigung seiner Interessen zu sehen.

 

Keine erhebliche Pflichtverletzung bei dreimaliger unpünktlicher Mietzahlung

Zwar stellen nach Auffassung des Landgerichts die unpünktlichen Mietzahlungen nach der Abmahnung Pflichtverletzungen dar. Diese seien aber angesichts des kurzen Zeitraums von drei Monaten als gering einzustufen und könnten daher weder eine ordentliche noch eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Beschluss des Landgerichts Berlin vom 9.12.21 -Az.67S 158/21

Das ganze Urteil können Sie hier lesen.

 

Aber:

Anders kann es bei der vertragswidrigen Nutzung von Räumlichkeiten wie z.B. einem Kellerverschlag, einem Speicher, einem Gartenhäuschen oder einem Parkplatz aussehen.

So geschehen in einem Fall des Landgerichts Frankfurt a.M.:

 

Kein Nutzungsrecht eines Kellerverschlags aufgrund langjähriger Duldung

Duldet ein Vermieter über lange Jahre die unentgeltliche Nutzung eines nicht vom Mietvertrag umfassten Kellerverschlags, so kann der Mieter daraus kein Gewohnheitsrecht ableiten. Vielmehr obliegt es dem Vermieter, die Nutzung jederzeit zu widerrufen.
In dem konkreten Fall widerrief die Vermieterin eine solche Kellernutzung. Die Mieter waren der Ansicht, dass die Vermieterin die unentgeltliche Nutzung des Kellerverschlags seit Jahrzehnten geduldet habe und sie daher ein Anrecht auf die Nutzung hätten. Die Vermieterin erhob Klage auf Herausgabe und Räumung des Kellerverschlags und bekam Recht.

Mit Erfolg! Die langjährige Duldung einer unentgeltlichen Nutzung eines Kellerverschlags führt nicht zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag, so das Landgericht Frankfurt (LG Frankfurt a. M., Az.: 2-11 S 86/14).

 

Ein Gewohnheitsrecht für Mieter gibt es im Mietrecht also im Allgemeinen nicht

Aber verlassen sollte man sich nicht darauf, denn es kommt sehr auf den Einzelfall an!

 

„Konkludente Vertragsergänzung“

In einem Sonderfall ist die nicht vertragsgemäße Nutzung rechtens!

Dennoch gibt es einen Sonderfall, in dem dauerhafte Nutzung einen Rechtsanspruch erzeugt – auch ohne explizite Absprache mit dem Vermieter. Dieser Sonderfall tritt dann ein, wenn es sich nicht um ein geduldetes Verhalten oder eine Leihe, sondern um eine stillschweigende Ergänzung des Mietvertrags handelt – eine sogenannte konkludente Vertragsergänzung.

Den konkreten Beweis für eine solche Übereinkunft der Mieter erbringen. Er muss nachweisen, dass sowohl er selbst als auch der Vermieter sich über eine längere Zeit so verhalten haben, als sei dieses Verhalten im Mietvertrag gestattet worden. Der Vermieter muss Kenntnis von der Nutzung (zum Beispiel dem Parken auf dem Hof) gehabt haben, sie trotzdem geduldet und durch ausdrückliches Verhalten gezeigt haben, dass er nicht dagegen vorgeht. Eine stillschweigende Duldung durch den Vermieter zählt im Regelfall nicht als Argument.

 

 

Was sagt der Experte?

Haus & Grund – Fachanwalt Wolfgang Reineke kommentiert weitere Fragen zum Thema:

 

Für viele Vermieter gehört es zum Alltag: Schuhe stehen vor der Wohnungstür, das Auto parkt auf dem Hof und die Kinder spielen im Garten, obwohl das im Mietvertrag so gar nicht vorgesehen ist. Aber das wird schon seit Jahren so gehandhabt. Und deshalb dürfen Sie als Vermieter es nicht plötzlich verbieten. Oder doch? Definition: Was ist Gewohnheitsrecht? Vereinfacht gesagt ist Gewohnheitsrecht ein rechtlicher Anspruch, der nicht in einem Gesetzestext verankert ist. Aus diesem Grund ist auch oft vom sogenannten ungeschriebenen Recht die Rede. Gewohnheitsrecht entsteht in der Regel dann, wenn jemand eine Handlung über sehr lange Zeit und in einer gewissen Regelmäßigkeit ausübt und de Vertragspartner dies nicht beanstandet. Gewohnheitsrecht für Mieter ist im Mietrecht nicht verankert Tatsächlich rechtfertigt ein über Jahre hinweg geduldetes Verhalten in den meisten Fällen keinen Rechtsanspruch. Nur, weil Mieter etwas „schon immer“ so gemacht haben, gibt es kein Gewohnheitsrecht, das ihnen das Verhalten auch in Zukunft erlaubt. Ist im Mietvertrag nicht ausdrücklich festgehalten, dass ein Schuhregal im Hausflur aufgestellt werden darf, darf der Vermieter das in den meisten Fällen auch nach Jahren untersagen. Generell gilt: Mieter dürfen nur die Flächen belegen, die sie laut Vertrag angemietet haben. Flure und Höfe gehören in der Regel nicht dazu. Es gibt für Mieter kein Gewohnheitsrecht, das ihnen z.B. den Parkplatz im Hof zusichert. Gleiches gilt etwa auch für die Gartennutzung: Auch wenn es der Vermieter jahrelang geduldet hat, dass der Garten eines Mehrfamilienhauses mitbenutzt wird, darf er diese Nutzung im Regelfall untersagen. Reine Gewohnheit rechtfertigt auch in diesem Fall keinen Anspruch. Und wenn der Vermieter es erlaubt hat? Selbst dann darf er dem Mieter diese Erlaubnis unter Umständen wieder entziehen. Das mündliche Einverständnis, bestimmte Gemeinschaftsflächen unentgeltlich zu nutzen, gilt in manchen Fällen als Leihe. Eine solche Leihe darf der Vermieter jederzeit aufheben, sofern er sachliche Gründe vorweisen kann.   Nicht für alle Mietparteien gilt gleiches Recht Das Argument, dass der Vermieter anderen Mietern eine bestimmte Nutzung erlaubt hat, zählt ebenfalls nicht. Nur, weil der Vermieter z.B. bestimmten Mietern das Parken im Hof erlaubt hat, heißt das nicht, dass er die Fläche anderen Mietern ebenfalls als Parkplatz zur Verfügung stellen muss.   Der erste Gang ist zum Haus & Grund Fachanwalt Sollten Sie als Vermieter mit einer bestimmten Verhaltensweise des Mieters nicht einverstanden sein, so ist das wichtigste: schnellstmöglich reagieren! Da der Sachverhalt im Einzelnen sehr unterschiedlich sein kann, ist im Fall eines möglichen „Gewohnheitsrechts“ fachkundige Beratung und Hilfe durch den Haus & Grund Fachanwalt unverzichtbar. Nur er kann in Abstimmung mit dem Vermieter über die weitere Vorgehensweise entscheiden. Der erste Gang ist deshalb zu Ihrem Haus & Grund Anwalt!

Fachanwalt Wolfgang Reineke