Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29.1.2025 – XII ZR 96/23

 

Es ist eine der alltäglichen Situationen im Leben eines Vermieters:
Ein Mietverhältnis ist beendet und es stellt sich die Frage der Wohnungsrückgabe. Nach den Vorstellungen der meisten Vermieter soll das in einem gemeinsamen Ortstermin in Anwesenheit beider Parteien geschehen. Dort soll alles protokollarisch festgehalten werden, was gesichtet wird.

Doch manche Mieter umgehen dieses Szenario, indem sie die Wohnungs-schlüssel einfach in den Briefkasten des Vermieters werfen.

Besonders brisant wird diese Situation dann, wenn beispielsweise der Mietvertrag noch gar nicht abgelaufen ist, etwa weil er befristet war oder die Kündigungsfrist nicht eingehalten wurde.

So geschehen in einem Fall, den der Bundesgerichtshof (BGH) jüngst zu entscheiden hatte. In diesem dem BGH vorgelegten Rechtsstreit hatte ein Mieter von Gewerberäumen mehr als sechs Monate vor dem laut Mietvertrag vereinbarten Ende des Mietverhältnisses die Schlüssel der Mieträume in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen. Erst zum Zeitpunkt des im Mietvertrag vereinbarten Ende des Mietverhältnisses machte der Vermieter Schadensersatzansprüche gegen den Mieter per Klage geltend. Der Vermieter berief sich darauf, dass er die Schlüssel gegen seinen Willen vorzeitig erhalten habe.

Nun war die Frage zu entscheiden, ob der Einwurf der Schlüssel einer Rückgabe der Räumlichkeiten gleichzusetzen ist.

Oberstes Gebot bei dieser Frage:
Der Vermieter muss in der Lage sein, sich unbeeinträchtigt einen Eindruck über den Zustand der Mieträume zu verschaffen.

Das hat der BGH im Falls des Schlüsseleinwurfs bejaht.

Bereits der Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters ist laut dieser Rechtsprechung als Rückgabe anzuerkennen. Dass die Rückgabe dem Vermieter durch den Einwurf der Schlüssel aufgedrängt wird, sei unschädlich.

Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) per Urteil im Januar 2025 klar. Wichtig und ausreichend ist, dass der Mieter keinen Zugang mehr zu den Mieträumen hat.

Die Klage hatte deshalb keinen Erfolg!
Denn der Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten hatte die für den Vermieter geltende Frist des § 548 Abs. 1 BGB in Gang gesetzt. Der Einwurf der Schlüssel war laut BGH zu Gunsten des Mieters als Rückgabe der Mieträume an den Vermieter anzusehen. Ab diesem Zeitpunkt hätte der Vermieter seine Schadensersatzansprüche gegen den Mieter gemäß § 548 Abs. 1 BGB innerhalb von sechs Monaten geltend machen müssen. Die Klage wurde nach Ablauf der Frist eingereicht (BGH, Urteil v. 29.01.25, Az. XII ZR 96/23).

Die ganze Entscheidung lesen Sie hier.

 

 

Was sagt der Experte?

Haus & Grund – Fachanwalt Wolfgang Reineke kommentiert weitere Fragen zum Thema:

 

Die Rückgabe einer Mietsache ist einer der auf Vermieterseite am meisten unterschätzten Vorgänge. Abgesehen von der Fristenfalle, in die der Vermieter in dem von dem BGH entschiedenen Fall hineingelaufen ist, drohen zahlreiche weitere Fallstricke. Weichenstellung schon zu Mietbeginn Und einer davon – man mag es kaum glauben – lauert schon bei Beginn des Mietverhältnisses. Fehlt es an einem Übergabeprotokoll zu Beginn des Mietverhältnisses, dann kann der Mieter bei Rückgabe der Mietsache behaupten, dass die von Vermieterseite behaupteten Mängel schon zu Beginn des Mietverhältnisses bestanden hätten. Für den Beweis des Gegenteils ist der Vermieter beweispflichtig! Der nächste Fallstrick zeigt sich am Tag der Rückgabe der Wohnung. Hier legen Vermieter in der Regel höchsten Wert darauf, dass von Mieterseite ein gemeinsames Abnahmeprotokoll unterschrieben wird. Abgesehen davon, dass der Mieter zu einer solchen Abnahme nicht verpflichtet ist, zeigt die Praxis, dass manche Mängel vom Vermieter erst später festgestellt werden. Weitere Ansprüche sind ausgeschlossen In der Rechtsprechung ist aber anerkannt, dass bei einer „Protokollabnahme“ nur Beanstandungen, die sich in dem von Mieter und Vermieter bei der Endabnahme unterzeichneten Protokoll befinden, verbindlich sind. Weitere Ansprüche des Vermieters aus später festgestellten und nicht aufgeführten Mängeln und sonstigen Beanstandungen sind ausgeschlossen. Haben die Parteien den Zustand der Mieträume insgesamt, soweit Mängel erkennbar waren, festgestellt und nur bestimmte Pflichten bzw. Arbeiten des Mieters festgelegt, so ist auch nur dies maßgeblich und verbindlich. (LG Essen, Urteil v. 12.12.24, Az. 10 S 147/23). Wichtig auch: Es nützt nichts, wenn in dem Protokoll nur der festgestellte Zustand beschrieben wird. Wenn es kein Übergabeprotokoll gibt (leider sehr häufig) und der Mieter für diesen Zustand verantwortlich gemacht werden soll, so muss er unterschreiben oder in Anwesenheit von Zeugen sagen, dass die Beanstandung während seiner Mietzeit verursacht wurde. Besser als ein unterschriebenes Rücknahmeprotokoll ist deshalb auf jeden Fall die die Anwesenheit von Zeugen, die sich Notizen machen. In Fällen einer „spannungsgeladenen“ Rückgabe ist es empfehlenswert, sich für eine Unterstützung an die Geschäftsstelle bzw. den Haus & Grund Anwalt zu wenden.

Fachanwalt Wolfgang Reineke