Messerattacke durch den Gast eines Mieters – kann Mieter gekündigt werden?

    Beschluss des AG Frankfurt a.M., Urteil v. 15.09.25, Az. 33 C 2122/22

     

    Der Fall:

    In einem Miethaus in Frankfurt kam es zu einer tätlichen Auseinandersetzung durch den Gast eines Mieters. Dieser hatte eine andere Person, einen ehrenamtlichen Streetworker, mit einem Messer angegriffen und schwer verletz.t Mehrere Anwohner schilderten dem Vermieter daraufhin, dass dieser Bekannte des Mieters schon seit Jahren durch lautstarken, öffentlich ausgetragenen Streit und aggressives Verhalten negativ aufgefallen sei.

    Der Vermieter kündigte daraufhin wegen des „Gefährdungspotenzials der Gäste des Mieters“ diesem das Mietverhältnis und forderte ihn auf, die Wohnung zu räumen. Da der Mieter dieser Aufforderung nicht nachkam, reichte der Vermieter die eine Räumungsklage ein.

    Das Amtsgericht Frankfurt hielt die Kündigung für unwirksam (AG Frankfurt a.M., Urteil vom 15. September 2025, Az. 33 C 2122/22). Zwar könne das Verhalten Dritter dem Mieter grundsätzlich zugerechnet werden. Dafür müsse aber entweder ein besonderes Näheverhältnis bestehen oder der Mieter aktiv an dem Fehlverhalten beteiligt gewesen sein. Beides sah das Gericht hier nicht als erwiesen an. Der Täter habe weder zur Familie gehört noch dauerhaft dort gewohnt. Zudem habe sich eine aktive Fluchthilfe der Mieter nicht beweisen lassen und es fehle an einer Abmahnung.

    Die Gerichte differenzieren dabei im Einzelfall durchaus fein. So entschied etwa das AG Köln bereits 1985, dass eine fristlose Kündigung wegen Fehlverhaltens von Gästen möglich sein kann (AG Köln, Urteil vom 11. September 1985, Az. 204 C 499/83). Andererseits verneinte dasselbe Gericht wenige Jahre später eine Haftung für einen ungebetenen Besucher (AG Köln, Urteil vom 7. März 1991, Az. 215 C 288/90).
    Das ganze Urteil des Amtsgerichts Frankfurt lesen Sie hier.

     

     

     

    Was sagt der Experte?

    Haus & Grund – Fachanwalt Wolfgang Reineke kommentiert weitere Fragen zum Thema:

     

    Diese Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt am Main gilt in Fachkreisen als diskussionswürdig. Die herrschende Rechtsprechung legt die Haftung von Mietern für das Verhalten ihrer Gäste im Regelfall deutlich strenger aus.

    Haftet ein Mieter überhaupt für das Verhalten seiner Gäste?

    Im deutschen Mietrecht gilt der Grundsatz: Mieter haften gegenüber dem Vermieter für Schäden und Pflichtverletzungen, die ihre Gäste verursachen. Der Vermieter kann sich bei Beschädigungen an der Wohnung oder im Treppenhaus direkt an den Mieter halten und Schadensersatz fordern.

    Die gesetzliche Haftung für Gäste stützt sich im Wesentlichen auf zwei Faktoren:

    1. Zurechnung über den Erfüllungsgehilfen (§ 278 BGB)

    Besucher, Handwerker, Umzugshelfer oder sonstige Gäste, die sich mit dem Wissen und Wollen des Mieters in der Immobilie aufhalten, werden rechtlich als dessen „Erfüllungsgehilfen“ angesehen.

    Rechtliche Folge:
    Das Fehlverhalten oder die Fahrlässigkeit des Gastes wird dem Mieter so zugerechnet, als hätte er den Schaden selbst verursacht.

    Beispiel:
    Beschädigt ein geladener Partygast oder ein Umzugshelfer beim Einzug den Aufzug oder das Treppenhaus, haftet der Mieter voll dafür.

    Regress:

    Der Mieter muss den Vermieter entschädigen, kann sich das Geld im Nachgang aber vom verursachenden Gast (oder dessen Privathaftpflichtversicherung) zurückholen.

    2. Eigenes Verschulden des Mieters

    Unabhängig von der direkten Zurechnung haftet der Mieter, wenn er eine eigene Sorgfaltspflicht verletzt.

    Dies ist der Fall, wenn der Mieter Personen Zutritt gewährt, von denen er bereits im Vorfeld weiß, dass sie den Hausfrieden stören, Straftaten planen oder die Wohnung beschädigen könnten.

    Auch eine mangelnde Beaufsichtigung der Gäste kann zu einem direkten Verschulden des Mieters führen.

    Zusammenhang mit dem Mietgebrauch

    Allerdings haftet der Mieter nicht grenzenlos. Maßgeblich ist stets, ob das Verhalten des Gastes im Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache steht. Typische Beispiele sind Ruhestörungen, Sachbeschädigungen im Haus oder aggressive Vorfälle gegenüber Nachbarn.
    Keine Haftung besteht deshalb regelmäßig für so genannte Exzesshandlungen außerhalb des eigentlichen Mietgebrauchs oder für Personen, die sich ohne Wissen oder gegen den Willen des Mieters in der Wohnung aufhalten.

    Wichtig für den Vermieter zu wissen:

    Selbst bei gravierenden Störungen scheitern Kündigungen häufig an formalen Fehlern. Das zeigt auch der Frankfurter Fall. Die Vermieterin hatte frühere Ruhestörungen und aggressives Verhalten zwar angeführt, diese Vorwürfe aber nicht ausreichend konkretisiert. Außerdem fehlte eine vorherige Abmahnung. Gerade bei verhaltensbedingten Kündigungen ist diese in vielen Fällen zwingend erforderlich.

    Beratung durch den Vereinsanwalt

    Die Frage, ob im Einzelfall ein Mieter für das Fehlverhalten eines seiner Gäste einstehen muss, ist schwierig. Eine Abmahnung oder gar Kündigung sollte nur nach Absprache mit Ihrem Haus & Grund Vereinsanwalt getroffen werden.

    		 Fachanwalt Wolfgang Reineke