Rückständige Nebenkosten führen nicht zu einer fristlosen Kündigung

    Gericht Urteil

    Zahlungsverzug wegen Miete und Nebenkosten ist immer wieder Gegenstand von Räumungsklagen.

    Der Sachverhalt

    Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer Kündigung des Vermieters. Der Vermieter hatte das Mietverhältnis gekündigt, weil der Mieter mit der Bezahlung mehrerer Betriebskostenabrechnungen und einer Betriebskostenvorauszahlung in Verzug war. Der vom Mieter geschuldete Betrag überstieg bereits den Betrag von zwei Monatsmieten. Da der Mieter nach Empfang der Kündigung nicht freiwillig auszog, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein.

    Das Urteil des LG Dessau-Roßlau (Urteil v. 29.12.16, Az. 5 S 141/16)

    Die Klage blieb erfolglos. Das LG Dessau-Roßlau war der Ansicht, dass die von dem Mieter geschuldete Mietforderung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht die Nachzahlung von Betriebskosten aufgrund einer Betriebskostenabrechnung umfasse. Höchstrichterlich wurde diese Frage bisher nicht ausgeurteilt. Das LG Berlin hat in einem Urteil entschieden, dass Nachzahlungen auf Betriebskosten auch Mietzahlungen sind (LG Berlin, Urteil v. 20.02.15, Az. 63 S 202/14). Das LG Dessau-Roßlau entschied jedoch hiergegen, dass fällige Nachzahlungen auf Betriebskostenabrechnungen nicht als laufenden Zahlungen gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB anzusehen sind. Deshalb stellt eine Nichtzahlung eines Mieters auf eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung keine Verletzung der Vertragspflichten des Mieters dar.

    Deshalb verneinte das LG Dessau-Roßlau hat einen Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 BGB wegen eines Rückstands, der den Betrag von zwei Monatsmieten deutlich übersteigt, mangels Pflichtverletzung. Denn Nachzahlungen auf Betriebskostenabrechnungen sind nicht regelmäßig wie eine monatliche Mietzahlung zu erbringen. Diese Nachzahlungen stehen nämlich erst nach einer jährlich erfolgenden Abrechnung fest und sind auch dann erst fällig.

    Als Vermieter muss man deshalb unterscheiden:

    Ein Verzug des Mieters mit Betriebskostenvorauszahlungen berechtigt zur Kündigung, wenn der Betrag von zwei Monatsmieten gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB überschritten ist. Dies gilt hingegen nicht für einen Zahlungsverzug mit Nachzahlungen auf Betriebskostenabrechnungen. Bei Nichtzahlung des Mieters auf eine solche Forderung kann man deshalb keine fristlose Kündigung aussprechen.