Rechte und Pflichten bei einer Modernisierung

    Führt der Vermieter Modernisierungen am Haus oder in den Wohnungen durch, kanndies zu einer Mieterhöhung führen. Modernisierungen haben mit Reparaturen nichts zu tun. Zur Durchführung der Reparaturen ist der Vermieter verpflichtet, dafür kann er keine Mieterhöhung verlangen.

     

    Was ist eine Modernisierung?

    Baumaßnahmen sind dann eine Modernisierung, wenn sie entweder zu einer echten Wohnwertverbesserung führen, wenn zum Beispiel der Wohnkomfort durch bessere Schallschutzmaßnahmen oder neue Sanitäreinrichtungen verbessert wird, oder wenneine nachhaltige Einsparung von Energie (Endenergie) und Wasser erreicht wird. Energieeinsparmaßnahmen sind zum Beispiel Verbesserungen der Wärmedämmungvon Türen und Fenstern sowie von Außenwänden, Dach und Kellerdecken. Aber auch neue energiesparende Heizungs- und Warmwasseranlagen gehören hierzu. Seit dem 1. September 2001 sind auch Maßnahmen zur Einsparung von Strom denkbar. Wassersparmaßnahmen sind insbesondere die Installation von Wasseruhren für jede Wohneinheit.

     

    Ankündigung

    Alle Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter durchführen will, muss er mindestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich ankündigen. Der Mieter muss erfahren, welche Arbeiten im Einzelnen geplant sind, welchen voraussichtlichen Umfang sie haben, wann die Arbeiten voraussichtlich beginnen, wie lange sie voraussichtlich dauern und welche Mieterhöhung zu erwarten ist. Anhand des Ankündigungsschreibens kann der Mieter dann überprüfen, ob er die geplanten Arbeiten dulden muss oder nicht. Mieter können die geplanten Modernisierungsarbeiten ablehnen, wenn die Arbeiten für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen. Das können die Bauarbeiten selbst oder aber die baulichen Folgen der Modernisierung sein, aber auch wenn die zu erwartende Mieterhöhung für die Mieter praktisch nicht bezahlbar ist.

     

    Aufschlag auf die Jahresmiete

    Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten darf der Vermieter die Miete erhöhen. Er darf 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Innerhalb von 6 Jahren darf die Mieteaufgrund von Modernisierungen jedoch höchstens um 3 Euro/qm steigen. Liegt die Miete unter 7 Euro/qm, darf sie wegen Modernisierungen innerhalb von 6 Jahren höchstens um 2 Euro/qm steigen.

    Die Mieterhöhung kann ausgeschlossen sein, wenn die neue Miete unter Berücksichtigung der Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, das heißt die neue Miete praktisch „unbezahlbar“ wird.

    Kann sich der Mieter auf derartige Härtegründe berufen, muss notfalls das Gericht entscheiden, ob die Modernisierung tatsächlich durchgeführt werden darf oder nicht.

    Wichtig: Hat der Vermieter in seiner Modernisierungsankündigung auf die Möglichkeiteines „Härteeinwandes“ hingewiesen, muss der Mieter seine Härtegründe schriftlich mitteilen, bis zum Ende des Monats, der auf die Ankündigung folgt.