Urteil des AG Berlin-Köpenick vom 13.02.24, Az. 3 C 243/23

Die „Nebenkostenabrechnung“ ist ein alljährliches Thema für Mieter und Vermieter.

Das ist die gesetzliche Vorgabe:
Jedes Jahr müssen die angefallenen Kosten für die Nutzung der Wohnungen und des Gebäudes auf die einzelnen Mieter umgelegt werden. Die Abrechnung muss den Mietern rechtzeitig und korrekt zugestellt werden.
Das wissen die meisten Vermieter:?Am Ende eines jeden Jahres endet für sie die Frist für die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres. Viele Vermieter versenden diese zum Nachweis des Zugangs ihrer Abrechnung beim Mieter oftmals per Einschreiben-Rückschein.
Soweit so gut, wenn auf Mieterseite das Einschreiben ordnungsgemäß entgegengenommen wird.?

Aber Vorsicht! Wenn beispielsweise eine Betriebskostenabrechnung per Einschreiben/Rückschein an einen abwesenden Mieter versendet wird, kann es sein, dass die Abrechnungsfrist nicht eingehalten wird. Die Frist für eine Betriebskostenabrechnung beträgt zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, § 556 Abs. 3 BGB. Als Vermieter muss man die Abrechnung also bis spätestens zum letzten Tag des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Jahres dem Mieter vorlegen.

Was aber ist, wenn ein Mieter abwesend ist und eine per Einschreiben-Rückschein versandte Betriebskostenabrechnung bei der Post aber nicht abholt?

Liegt dann ein Zugang vor?

Über einen solchen Vorgang hatte das Amtsgericht Berlin – Köpenick zu entscheiden. ?In dem Vom AG Berlin-Köpenick entschiedenen Rechtsstreit hinterließ der Postbote dem abwesenden Mieter eine Benachrichtigung in seinen Briefkasten. Der Mieter holte das Einschreiben jedoch nicht bei der Post ab.
Ersetzt nun der Einwurf der Benachrichtigung in den Briefkasten des Mieters durch den Postboten den Zugang des Einschreibens?
Das Amtsgericht Köpenick sagte „Nein“ und unterstellte nicht zugunsten des Vermieters, dass die Benachrichtigung als Zugang des Schreibens unterstellt werden konnte.

Das Gericht stellte klar, dass in diesem Fall kein wirksamer Zugang der Betriebskostenabrechnung erfolgt ist. Es betonte, dass der bloße Einwurf einer Benachrichtigung über ein Einschreiben in den Briefkasten des Mieters nicht ausreicht, um den Zugang des eigentlichen Schreibens zu ersetzen. Auch nach Ablauf der Lagerfrist bei der Post kann der Zugang nicht fingiert werden, wenn der Mieter die Sendung nicht abholt.

Die ganze Entscheidung lesen sie hier.

Fazit

Die Versendung einer Betriebskostenabrechnung per Einschreiben kurz vor Fristablauf ist gefährlich, wenn der Mieter das Einschreiben bei der Post abholen muss. Holt er das Einschreiben nicht ab, riskiert der Vermieter, dass dem Mieter die Betriebskostenabrechnung nicht fristgemäß zugegangen ist (§ 556 Abs. 3 BGB). 

Was sagt der Experte?

Haus & Grund – Fachanwalt Wolfgang Reineke kommentiert weitere Fragen zum Thema:

Was ist bei einer Zustellung (Abmahnung, Kündigung, Abrechnung, Mieterhöhung) zu beachten? Achten Sie auf die Einhaltung von Fristen! Die fristgerechte Zustellung ist entscheidend für Nachforderungen. Diese Entscheidung hat weitreichende Folgen für Vermieter und Mieter. Laut § 556 Abs. 3 BGB muss eine Betriebskostennachforderung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Wird diese Frist versäumt, ist eine Nachforderung ausgeschlossen. Im vorliegenden Fall bedeutete dies, dass die Vermieterin keinen Anspruch auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2021 hatte. Die Frist war abgelaufen, ohne dass die Abrechnung wirksam zugestellt wurde. Dies führte dazu, dass ein Teil der einbehaltenen Kaution an den Mieter zurückgezahlt werden musste. Warten Sie nicht bis zur letzten Minute! Das Schreiben muss noch zu einer Zeit zugehen, zu welcher der Mieter mit einer Zustellung rechnen muss. Also nicht erst am späten Nachmittag oder am Abend.   Stellen Sie rechtssicher zu! Eine sichere Zustellung ist die persönliche Übergabe des Schreibens durch den Vermieter in Anwesenheit eines Zeugen oder durch einen Boten als Zeuge. Dieser kann die Übergabe oder den Einwurf in den Briefkasten dokumentieren. Dadurch wird die Zustellung bewirkt. Auch das Einwurfeinschreiben ist möglich. Aber auch dabei muss sich der Zusteller an den konkreten Vorgang erinnern. Das ist nicht immer sicher. Email oder Fax ist möglich, wenn keine Schriftform (Unterschrift) verlangt wird. Das ist jedoch bei den meisten Schreiben ( Kündigung, Abmahnung, Mieterhöhung usw. der Fall. Außerdem ist die Beweisführung schwierig. Gerichtsvollzieher: Bei Nichterreichen kann der Gerichtsvollzieher das Dokument durch Niederlegung zustellen und eine Urkunde darüber erstellen.   Die Schlüsselerkenntnisse Das Urteil bekräftigt, dass eine per Einschreiben versandte Betriebskostenabrechnung bei Nicht-Abholung durch den Mieter als nicht zugestellt gilt. Dies hat erhebliche Konsequenzen für Vermieter, da die gesetzliche Frist zur Geltendmachung von Nachforderungen dadurch versäumt werden kann. Vermieter müssen daher alternative Zustellungsmethoden in Betracht ziehen, um ihre Ansprüche zu wahren und finanzielle Einbußen zu vermeiden. Wenden Sie sich in zweifelhaften Fällen an ihren Haus & Grund Anwalt!

Fachanwalt Wolfgang Reineke