Urteil des Monats


Mutwillig die Wohnung nicht beheizt – Kündigung gerechtfertigt?

Entscheidung des AG Hannover, Beschluss vom 15.03.2021 – 428 C 12798/20

 

Beim Heizen zu sparen: für Mieter ist das keine gute Idee. Denn man riskiert damit seine Wohnung. Das musste ein Mieter erfahren, der absichtlich seine Wohnung nicht beheizte und darüber hinaus die Überprüfung der Rauchmelder in seiner Wohnung nicht zuließ.

 

Das war der Sachverhalt

Ein Mieter beheizte absichtlich seine Mietwohnung nicht. Er hatte seinen Direktvertrag mit dem Gasversorger nicht mehr bezahlt und dieser hatte daraufhin den Gaszähler ausgebaut. Damit war es dem Mieter nicht möglich, die Wohnung über die Gasetagenheizung ordnungsgemäß zu beheizen. Der Mieter ließ auch keine Wartung der Therme und Überprüfung der Rauchmelder zu. Da der Mieter dies trotz Abmahnung des Vermieters fortsetzte, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis und reichte Räumungsklage ein. Der Klage wurde stattgegeben.

Das Amtsgericht Hannover bestätigte den Räumungsanspruch des Vermieters, da dieser zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 1 S. 1., Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigt war. Denn der Mieter hatte trotz Abmahnung weiterhin gegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag verstoßen, weil er die Mietwohnung nicht beheizte.

 

Radiator kein gleichwertiger Ersatz

Der Einwand des Mieters, dass er die 3-Zimmer-Wohnung mit einem Stromradiator beheizte, rechtfertige das Verhalten des Mieters nicht – so das Gericht. Eine Beheizung mittels eines Stromradiators sei kein gleichwertiger Ersatz für eine übliche zentrale Beheizung sämtlicher Räume.

Nach Ansicht des Gerichts kam es noch nicht einmal darauf an, ob durch diese Pflichtverletzung tatsächlich Schäden durch Schimmel oder Feuchtigkeit in den Mieträumen verursacht wurden.

 

Schon die Gefahr konkreter Schäden ist ausreichend

Jedenfalls bestand mangels Beheizung der Mietwohnung die konkrete Gefahr solcher Schäden. Dadurch, dass der Mieter die Wohnung nicht heizte, hatte er eine erhebliche Pflichtverletzung begangen. Nach einer diesbezüglichen Abmahnung, war eine ordentliche Kündigung des Vermieters gem. § 573 BGB gerechtfertigt.

 

Wartung der Therme und Überprüfung der Rauchmelder verweigert

Die Kündigung war aber auch deshalb gerechtfertigt, weil der Mieter die Wartung der Therme und eine Überprüfung der Rauchmelder nicht zuließ. Nach der Abmahnung hatte der Mieter wieder einen Wartungstermin für die Therme kurzfristig abgesagt. Der Mieter hätte zudem hinsichtlich der Überprüfung der Rauchmelder einen weiteren Termin mit dem zuständigen Schornsteinfeger verabreden müssen. Die Entscheidung des Amtsgerichts wurde vom Landgericht Hannover bestätigt (Beschluss des LG Hannover vom 10.4.2021– Az.: 17 T 15/21)

(AG Hannover, Beschluss vom 15.03.2021 – 428 C 12798/20)

 

 

 

Was sagt der Experte?

Haus & Grund – Fachanwalt Wolfgang Reineke kommentiert weitere Fragen zum Thema:

 

Die Entscheidung schließt sich der bisherigen Rechtsprechung an. Hinsichtlich der Verhinderung der Überprüfung der Rauchmelder sehen die Gerichte sogar einen Grund zur fristlosen Kündigung. Schon das Landgericht Konstanz (vgl. LG Konstanz, Urteil vom 08. Dezember 2017 – A 11 S 83/17 ) und das Landgericht Hagen (LG Hagen: Urteil vom 19.12.2007, 10 S 163/07) kamen zu dem Ergebnis, dass ein Mieter das Mietobjekt, das gesamte Wohnhaus und seine Bewohner gefährde, wenn das Prüfen des Rauchmelders verhindert werde. Gegebenenfalls droht dem Vermieter auch der Verlust seines Versicherungsschutzes im Falle eines Brandes. Bei einer solch schwerwiegenden Gefährdung des Mietobjekts ergibt die Abwägung der beiderseitigen Interessen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden könne.

Die vollständige Entscheidung des LG Konstanz können Sie hier lesen.

Fachanwalt Wolfgang Reineke

 

 

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Beratungsthemen in den Haus & Grund Vereinen

 

Mehr als die Hälfte aller Rechtsberatungen entfallen auf die Beratungsklassiker „Betriebskosten, inkl. Heizkosten“ und „Wohnungsmängel“. Sie sind die dominierenden Rechtsberatungsthemen.

Das dritthäufigste Beratungsthema bleiben die Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Anstieg auf jetzt 12,8 Prozent. Hier spiegeln sich Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten mit zuletzt stark steigenden Mieten wieder.

Unter „Allgemeine Vertragsangelegenheiten“, Platz 4 der häufigsten Beratungsthemen, fallen alle Rechtsberatungen, die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis als Hintergrund haben, sowie Beratungen im Vorfeld bzw. beim Abschluss des Mietvertrages. Das sind beispielsweise Fragen zur Mietpreisbremse, zu Staffel- oder Indexmieten, zu Wohnungssuche und Wohnungsbesichtigung, zu Wohngemeinschaften, bis hin zu Fragen, ob Tierhaltung erlaubt, die Haustür abends abgeschlossen werden muss oder wie laut gefeiert werden darf.

Mehr als jede 10. Rechtsberatung dreht sich um die Themen „Mietkaution“ und „Schönheitsreparaturen“. Meistens geht es um Fragen, ob und wann der Vermieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen muss, ob der Vermieter das Kautionsguthaben verrechnen darf, zum Beispiel mit Ersatzansprüchen wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen.

Beratungen zur „Vermieterkündigung“ sind fast doppelt so häufig wie Beratungen zum Thema „Mieterkündigung“, typisch für die Entwicklung auf engen Wohnungsmärkten.

Der Beratungsbedarf zum Thema „Modernisierung“ lag 2018 noch bei 3,3 Prozent. Auch wenn nur rund 1 Prozent des Wohnungsbestandes 2018 modernisiert wurde, sorgen drastische Mietpreissteigerungen nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen für eine entsprechende Nachfrage nach Beratungen.

 

 Streitgegenstand in Mietrechtsprozessen

2018 2017 2016
1. Vertragsverletzungen 26,8 % 27,4 % 26,7 %
2. Mieterhöhung 21,3 % 16,6 % 17,3 %
3. Betriebskosten 18,1 % 19,4 % 20,9 %
4. Mietkaution 15,3 % 16,2 % 16,1 %
5. Eigenbedarf 6,2 % 5,9 % 5,2 %
6. Fristlose Kündigung 4,9 % 5,5 % 5,0 %
7. Modernisierung 1,7 % 1,8 % 1,9 %
7. Ordentliche Kündigung 1,7 % 1,5 % 1,5 %
9. Schönheitsreparaturen 0,7 % 1,0 % 0,9 %

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