Urteil des Monats


Messie in der Wohnung – darf der Vermieter fristlos kündigen?

Entscheidung des Landgerichts Nürnberg Fürth vom 23.2.2017

Staubwischen, Feudeln, Bad schrubben, regelmäßig lüften – ein Haushalt macht jede Menge Arbeit. Nicht jeder Mieter kommt der Wohnungspflege im gleichen Maß nach. Aber müssen Vermieter verdreckte und schlecht geheizte Räume in der Mietwohnung hinnehmen?

Ein solcher Fall lag den Richtern des Landgerichts Nürnberg-Fürth vor.

Der betroffene Mieter wohnte bereits seit 30 Jahren in der Mietwohnung, bevor ihm die Eigentümer 2014 erstmals wegen Verwahrlosung der Wohnung kündigten. Doch der Mieter blieb. Weitere Kündigungsversuche aus verschiedenen Gründen bewegten ihn ebenfalls nicht dazu, die Wohnung zu räumen. Die Vermieter klagten daraufhin in erster Instanz beim Amtsgericht Neustadt/Aisch auf Räumung (Amtsgericht Neustadt, Urteil vom 25.08.2016, 1 C 321/15) wegen des schlechten Zustandes der Wohnung. Der zuständige Amtsrichter entschied nach einem Ortstermin, an dem er die betreffende Wohnung inspizierte: Der Mieter muss die Wohnung herausgeben. Als Begründung führte er den verwahrlosten Zustand der Wohnräume an. Die Wohnung war bei der Begehung stark verschmutzt, das Badezimmer unbenutzbar und ein Raum so dicht mit Möbeln zugestellt, dass ein Begehen nicht möglich war. Zudem waren die Räume ungenügend beheizt. Der Mieter nutzte lediglich eine Elektro-Heizung, die er in der Küche aufgestellt hatte. Das reichte dem Gericht aus, um eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten festzustellen.

Der Mieter ging daraufhin in Berufung und der Fall landete in zweiter Instanz vor dem Landgericht Nürnberg-Fürth. Doch ohne Erfolg.

 

Landgericht bestätigt Kündigungsrecht der Vermieter

In seinem Beschluss vom 23. Februar 2017 sprach das Berufungsgericht den Vermietern sogar das Recht zu, ihrem Mieter außerordentlich – also außerhalb der geltenden Kündigungsfrist – die Wohnung zu kündigen. Zum einen habe dieser in den Räumen große Mengen an Müll und Gerümpel gehortet und sie nur unzureichend beheizt. Zum anderen hatten die Vermieter ihren Mieter im Vorfeld bereits mehrmals abgemahnt. Es bestünde daher ein erhebliches Risiko, dass der Mieter die Wohnung nachhaltig beschädigt. Und das sei den Vermietern nicht zuzumuten (Landgericht Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 23.02.2017 – 7 S 7084/16.)

 

 

Was sagt der Experte?

Haus & Grund – Fachanwalt Wolfgang Reineke kommentiert weitere Fragen zum Thema:

 

Die Rechtslage ist – wie so oft – abhängig vom Einzelfall. Das heißt: Es kommt darauf an. Denn die Gerichte entscheiden da sehr unterschiedlich.

 

Fall 1

Dass die Rechtsprechung bereits an die ordentliche Kündigung eines Messies hohe Anforderungen stellt wird an einem Fall deutlich, in dem ein Mieter in seiner Wohnung so viel Papier, Textilien und Erinnerungsstücke aufbewahrt hatte, dass man sie kaum betreten konnte. Zumindest in Küche und Bad konnte man nicht mehr hineingelangen. Der Vermieter hatte Angst um seine Wohnung und sprach die ordentliche Kündigung aus. Sodann verklagte er den Mieter auf Räumung. Das Amtsgericht Münster gab der Klage statt mit dem Argument, dass der Vermieter diesen Zustand nicht hinnehmen müsse. Denn von diesem gehe eine abstrakte Gefahr für die Mietsache aus. So könne der Vermieter nichts gegen einen Wasserschaden unternehmen, falls es zu einem Rohrbruch kommt.

Das Landgericht Münster als Berufungsinstanz sah das jedoch anders und wies die Räumungsklage des Vermieters mit Urteil vom 16.09.2020 – 1 S 53/20 ab. Die Richter begründeten das damit, dass die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht vorliegen. Es fehle an einer vertragswidrigen Nutzung.

 

Keine vertragswidrige Nutzung

Hierzu reiche es nicht aus, dass für die Mietsache lediglich eine abstrakte Gefahr etwa der Schimmelbildung besteht. Nach den Aussagen des Sachverständigen führte die Ansammlung des Mieters noch zu keiner konkreten Gefahr, weil Luftzirkulation in den Räumen gut funktionierte. Ebenso wenig war von dem damit verbundenen Gewicht der Ansammlung die Statik bedroht. Auch sah das Gericht die Befürchtung des Vermieters nicht als überzeugend an, dass er bei einem Rohrbruch nicht schnell genug in die Wohnung gelangen könne. Nach Ansicht der Richter sei davon auszugehen, dass der Mieter in einer solchen Situation schnell den Zugang ermöglichen könne. Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gem. § 543 BGB verneinte das Gericht. Denn es sei nicht ersichtlich, dass der Mieter die Wohnung durch Vernachlässigung seiner Sorgfaltspflichten erheblich gefährdet habe im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB.

 

Fall 2

Anders entschied hingegen das Amtsgericht München (AG München, Urteil v. 18.7.2018, 416 C 5897/18; ähnlich AG Hamburg, Urteil v. 18.3.2011, 641 c 363/10). Im dortigen Fall war die Wohnung mit Unrat und angebrochenen Lebensmitteln so stark vermüllt, dass ein Zimmer überhaupt nicht mehr betreten werden konnte.?Außerdem waren Schimmelschäden sichtbar und der Parkettfußboden war durchnässt.?Auch ein starker, unangenehmer Geruch aus besagter Wohnung ins Treppenhaus wurde wahrgenommen, wovon sich andere Mieter belästigt fühlten.?Deshalb befand das Gericht hier die fristlose Kündigung wegen eines Messie-Syndroms für absolut gerechtfertigt.

 

Fall 3

In einem anderen Fall ging es sogar um einen Wohnungseigentümer, der zum Verkauf seiner Eigentumswohnung gezwungen wurde (LG Hamburg, Urteil v. 6.4.2016, 318 S 50/15).?Hier entschied das Landgericht Hamburg zugunsten der Wohnungseigentümergesellschaft (WEG). Diese hatte auf der Eigentümerversammlung mehrheitlich den Austausch der Fenster und den Einbau von Kaltwasserzählern beschlossen. Durch die Vermüllung der Wohnung des besagten Wohnungseigentümers war der Zutritt und das Schaffen von Baufreiheit jedoch nicht möglich, sodass dieser seine Wohnung verkaufen musste.

 

Fall 4

Ähnlich streng gegenüber einem Messie-Mieter sah es das Landgericht Karlsruhe mit Urteil vom 22.05.2019 – 9 S 2/19 in einem ähnlichen Sachverhalt. Dieser zeichnete sich dadurch aus, dass der Mieter die Räume so mit Kleidungsstücken sowie in Plastiktüten befindlicher Kleidung vollgestellt hatte, dass die Fortbewegung lediglich über Durchgänge möglich war. Diese waren etwa 50 bis 60 cm breit. Aufgrund dieses Zustandes konnten weder Fenster, noch die Balkontüre geöffnet werden Hierin liegt nach Auffassung der Richter auch aufgrund der fehlenden Möglichkeit zur Reinigung keine Nutzung der Wohnung im üblichen Sinn mehr. Demgegenüber sah das Gericht eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB mangels erheblicher Gefährdung der Mietsache als unzulässig an.

 

Fall 5

Anders sah das wiederum das Landgericht Siegen mit Urteil vom 10.01.2006 – 1 S 117/05 bei der Wohnung einer älteren Mieterin, von der aufgrund von einigen mit Kleidern und Zeitschriften zugestellten Räumen ein muffiger Geruch ausging. Nach Ansicht des Gerichtes führt dieser noch zu keiner Gefährdung der Mietsache. Von daher war die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB unzulässig.

 

Was sagt der Experte?

Als erste Maßnahme sind Beweise zu sammeln und zu sichern. Dabei sollten Mitbewohner befragt und deren Aussagen schriftlich festgehalten werden.

Dann ist das Gespräch mit dem „Messie-Mieter“ zu suchen, um eine gemeinsame Lösung zu finden. Dabei sollten Zeugen anwesend sein. Wenn solche Gespräche keinen Erfolg haben oder abgelehnt werden, bleibt dem Vermieter keine andere Wahl als die Kündigung. In diesem Fall muss vorher das Verhalten des Mieters (ordentliche verhaltensbezogene Kündigung) schriftlich abgemahnt und gleichzeitig eine Frist zur Entrümpelung und Beseitigung vorhandener Schäden gesetzt werden.

Wichtig ist immer, dass eine erhebliche Gefährdung bzw. unzumutbare Vernachlässigung der Wohnung oder eine erhebliche Belästigung anderer Mitbewohner vorliegen muss.
Da es keine allgemeingültige Definition dafür gibt, was eine „erhebliche Gefährdung“ ist, wird vor Gericht immer wieder der jeweilige Einzelfall beurteilt.

 

Rechtsschutz

Auch bei einem solchen Sachverhalt ist Rechtsschutz unverzichtbar – nehmen Sie Kontakt mit Ihrer Haus & Grund Geschäftsstelle auf!

 

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Ihr Haus & Grund Anwalt mit Erfahrung im Mietrecht besitzt die nötige Einzelfallkenntnis. Ihm sollte im Fall eines Messie-Mieters Ihr erster Besuch gelten!

Fachanwalt Wolfgang Reineke

 

 

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Beratungsthemen in den Haus & Grund Vereinen

 

Mehr als die Hälfte aller Rechtsberatungen entfallen auf die Beratungsklassiker „Betriebskosten, inkl. Heizkosten“ und „Wohnungsmängel“. Sie sind die dominierenden Rechtsberatungsthemen.

Das dritthäufigste Beratungsthema bleiben die Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Anstieg auf jetzt 12,8 Prozent. Hier spiegeln sich Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten mit zuletzt stark steigenden Mieten wieder.

Unter „Allgemeine Vertragsangelegenheiten“, Platz 4 der häufigsten Beratungsthemen, fallen alle Rechtsberatungen, die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis als Hintergrund haben, sowie Beratungen im Vorfeld bzw. beim Abschluss des Mietvertrages. Das sind beispielsweise Fragen zur Mietpreisbremse, zu Staffel- oder Indexmieten, zu Wohnungssuche und Wohnungsbesichtigung, zu Wohngemeinschaften, bis hin zu Fragen, ob Tierhaltung erlaubt, die Haustür abends abgeschlossen werden muss oder wie laut gefeiert werden darf.

Mehr als jede 10. Rechtsberatung dreht sich um die Themen „Mietkaution“ und „Schönheitsreparaturen“. Meistens geht es um Fragen, ob und wann der Vermieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen muss, ob der Vermieter das Kautionsguthaben verrechnen darf, zum Beispiel mit Ersatzansprüchen wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen.

Beratungen zur „Vermieterkündigung“ sind fast doppelt so häufig wie Beratungen zum Thema „Mieterkündigung“, typisch für die Entwicklung auf engen Wohnungsmärkten.

Der Beratungsbedarf zum Thema „Modernisierung“ lag 2018 noch bei 3,3 Prozent. Auch wenn nur rund 1 Prozent des Wohnungsbestandes 2018 modernisiert wurde, sorgen drastische Mietpreissteigerungen nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen für eine entsprechende Nachfrage nach Beratungen.

 

 Streitgegenstand in Mietrechtsprozessen

2018 2017 2016
1. Vertragsverletzungen 26,8 % 27,4 % 26,7 %
2. Mieterhöhung 21,3 % 16,6 % 17,3 %
3. Betriebskosten 18,1 % 19,4 % 20,9 %
4. Mietkaution 15,3 % 16,2 % 16,1 %
5. Eigenbedarf 6,2 % 5,9 % 5,2 %
6. Fristlose Kündigung 4,9 % 5,5 % 5,0 %
7. Modernisierung 1,7 % 1,8 % 1,9 %
7. Ordentliche Kündigung 1,7 % 1,5 % 1,5 %
9. Schönheitsreparaturen 0,7 % 1,0 % 0,9 %

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