Urteil des LG Heilbronn v. 30.10.25, Az. 3 S 12/256

Wohnraum wird immer knapper. Das hat auch Auswirkungen auf die Kündigung wegen Eigenbedarf. Vermieter, die ihre Wohnung zu eigenen Zwecken benötigen, müssen diesen Wunsch im Einzelnen darlegen und gerichtsfest begründen.

Wer das nicht tut, der läuft Gefahr vor Gericht zu scheitern. Diese bittere Erfahrung musste ein Vermieter im badischen Heilbronn machen.

In einem Fall aus dem Landgerichtsbezirk Heilbronn Fall hatte ein Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt. Er benötigte die Wohnung für sich selbst. Seine Kündigung begründete er wie folgt:

„Ich selbst werde nach Ihrem Auszug und Abschluss der Renovierungsarbeiten das Wohnhaus beziehen. Aufgrund der räumlichen Trennung von meiner Frau und meiner jetzigen Wohnsituation und meines Alters ist die Kündigung unumgänglich.“

Der Mieter zog nicht aus, der Vermieter erhob Räumungsklage.

Floskelhafte Begründung des Eigenbedarfs ist nicht ausreichend

Ohne Erfolg! Es fehlt nämlich die Angabe eines „berechtigten Interesses“. Was bedeutet das?

Das heißt, dass bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs Angaben gemacht werden zu der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Außerdem müssen die Kerntatsachen, aus denen sich der Eigenbedarf ergibt, mitgeteilt werden.

Formelle Gründe für das Scheitern

Die Eigenbedarfskündigung in dem Heilbronner Urteil scheiterte an formellen Anforderungen, da die Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Kündigungsschreiben nicht angegeben worden waren. Die Angabe der Kündigungsgründe ist aber Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung.
Denn dadurch soll es dem Mieter ermöglicht werden, sich frühzeitig Klarheit über seine Rechtsstellung zu verschaffen. Der Kündigungsgrund muss so bezeichnet werden, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann.

In der Kündigung muss der Grund, aus dem man die Wohnung für sich oder eine dritte Person benötigt, genau dargelegt werden. Erfolgt die Begründung zu oberflächlich, kann das das Aus für die Kündigung sein (LG Heilbronn, Urteil v. 30.10.25,  Az. 3 S 12/256).

Welche Angaben sind notwendig?

Hier ergab sich aus dem Kündigungsschreiben zwar die Bedarfsperson, nicht aber das berechtigte Interesse. Es erschließt sich nicht, warum die „jetzige Wohnsituation“ und das Alter des Vermieters die Kündigung „unumgänglich“ machen. Diesen floskelhaften Verweisen auf eine nicht näher erläuterte „Wohnsituation“ sowie auf das Alter lassen sich die Kerntatsachen der Kündigung gerade nicht entnehmen. Auch der Verweis des Vermieters auf eine räumliche Trennung von seiner Frau ist keine ausreichende Darlegung des Interesses an der Erlangung der streitgegenständlichen Wohnung.

Die Begründung, so das Gericht, sei in dieser Form letztlich substanzlos.

Die ganze Entscheidung lesen Sie hier.

Fazit

Die Entscheidung zeigt, dass man bei der Begründung einer Eigenbedarfskündigung sehr sorgfältig sein muss. Anhand der Begründung Ihrer Kündigung muss der Mieter einschätzen können, ob Sie die Wohnung tatsächlich benötigen und die Kündigung damit wirksam ist.

Führen Sie daher in Ihrer Kündigungsbegründung die Gründe, aus denen Sie die Wohnung benötigen, im Detail aus und legen Sie die Kerntatsachen so dar, dass der Mieter sich über seine rechtliche Situation Klarheit verschaffen kann.

Was sagt der Experte?

Haus & Grund – Fachanwalt Wolfgang Reineke kommentiert weitere Fragen zum Thema:

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bedarf sorgfältigster Vorbereitung und Prüfung. Sie sollte in der Regel von einem Experten/Expertin verfasst werden. Denn nicht nur eine unzureichende Begründung birgt Risiken. Es gibt eine ganze Reihe von weiteren Anforderungen, deren man sich bewusst sein muss. Wie sind die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters? Wie lange läuft das Mietverhältnis schon? Gibt es Ansatzpunkte zu einer außergerichtlichen Einigung? Ein Gerichtsverfahren kann im Extremfall bei mehreren Instanzen deutlich mehr als ein Jahr, ja sogar mehrere Jahre dauern. Sehr oft befinden sich Vermieter aber in Zeitnot. Deshalb wird auch immer wieder die Möglichkeit einer Abfindung („Umzugspauschale“) ins Auge gefasst, deren Höhe vom Einzelfall abhängt. Fragen Sie Ihren Haus & Grund Anwalt. Er wird Sie in Ihrem Fall näher beraten.

Fachanwalt Wolfgang Reineke