Urteil des Monats


Katze uriniert wiederholt im Hausflur – ist eine fristlose Kündigung rechtens?

Urteil des Amtsgerichts Brandenburg vom 11.12.23, Az.30C 86/23

 

Mit einem Fall der vertragsgemäßen Nutzung einer Mietwohnung im Zusammenhang mit Katzenhaltung hatte es das Amtsgericht Brandenburg an der Havel zu tun.

 

So lag der Fall

Ein Mieter in einem Mehrfamilienhaus ließ seine Katze wiederholt im Treppenhaus frei herumlaufen. Das Resultat:

Regelmäßige Urinmarkierungen im Hausflur, im Hof und vor der Tür anderer Mietparteien. Das führte nach substantiierter Darlegung und Beweisführung des Vermieters nicht nur zu Geruchsbelästigungen, sondern auch zu einer erheblichen Störung des Hausfriedens und zu einer Gefährdung der Hygiene und damit der Gesundheit der anderen Hausbewohner.

Das Gericht hatte hierfür kein Verständnis und verurteilte aufgrund der fristlosen Kündigung des Vermieters den Mieter zur Räumung.

In der Begründung hieß es, dass der beklagte Mieter durch sein Verhalten einen unkontrollierten Zugang seiner Katzen in das Treppenhaus und den Hof ermöglicht habe und er es zugelassen habe, dass die Katzen dort immer wieder urinierten.

Dies war dies mit Rücksicht auf die Interessen des Klägers/Vermieters und auch der anderen Mieter des Hauses von dem Kläger/Vermieter nicht mehr hinzunehmen.

Die vorhandene Erlaubnis zur Tierhaltung sei kein Freibrief für vertragswidriges Verhalten. Selbst wenn der Vermieter das Halten von Katzen gestattet hatte, entbinde dies den Mieter nicht von der Pflicht, für eine vertragsgemäße Nutzung der Mietsache zu sorgen.

Das Gericht stellte klar, dass eine Abmahnung in diesem Fall nicht erforderlich war, da das renitente Verhalten des Mieters die Vertrauensgrundlage bereits zerstört hatte.

Die vollständige Entscheidung lesen Sie hier.

 

 

Was sagt der Experte?

Haus & Grund – Fachanwalt Wolfgang Reineke kommentiert weitere Fragen zum Thema:

 

Zunächst ein Blick auf weitere Urteile

Diese Entscheidung reiht sich ein in eine Serie von Urteilen, die die Grenzen der Tierhaltung in Mietwohnungen aufzeigen.

So entschied das AG Wiesbaden (91 C 3026/12), dass das Halten von vier Katzen in einer 2-Zimmer-Wohnung eine vertragswidrige Nutzung darstellt, ebenso wie das LG Berlin (67 S 46/96), das eine fristlose Kündigung wegen des Gestanks von Katzenurin rechtfertigte. Ebenfalls interessant ist das Urteil des AG Potsdam (26 C 492/13), das hervorhebt, dass das freie Umherlaufenlassen einer Katze, die in die Wohnung einer Nachbarin eindringt, ebenfalls eine vertragswidrige Nutzung darstellt.

Wann darf man als Mieter überhaupt eine Katze halten?

Nach der Rechtsprechung ist es nicht möglich, die Haltung von Katzen in einer Mietwohnung grundsätzlich zu untersagen. Allerdings können Vermieter vertraglich festlegen, dass die Katzenhaltung einer Genehmigung bedarf. Ignoriert der Mieter eine solche Klausel, kann ihm der Mietvertrag gekündigt werden.

Katzen zählen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht zu den Kleintieren. Die Haltung von Kleintieren stellt in der Regel einen vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung dar und bedarf üblicherweise keiner Erlaubnis. Bei Katzen kann dies jedoch einzelfallabhängig sein.

Wenn im Mietvertrag keine Angaben zur Katzenhaltung gemacht werden, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass sie erlaubt ist. Allerdings kann der Vermieter die Erlaubnis mit einer entsprechenden Klausel bis zu einem gewissen Grad einschränken.

Die Tierhaltung in Mietwohnungen gehört nur dann zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, wenn sie keine Beeinträchtigung anderer Hausbewohner verursacht. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Katze sehr laut ist oder Schäden in der Wohnung verursacht.
Bei der Beurteilung, ob die Katzenhaltung einen vertragsgemäßen Gebrauch darstellt, wird eine umfassende Interessensabwägung zwischen Vermieter und Mieter vorgenommen. Dabei werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, wie zum Beispiel die Anzahl der Katzen, die Größe der Wohnung und mögliche Beeinträchtigungen für andere Mieter.

 

Vermieterinteressen werden berücksichtigt

Die Entscheidung des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel unterstreicht die Bedeutung des Hausfriedens und der vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache.

Sie zeigt deutlich, dass die Rechte der Vermieter nicht hinter den Wünschen der Mieter zurückstehen müssen, insbesondere wenn es um die Haltung von Haustieren geht. Für Vermieter ist dies ein ermutigendes Signal, dass ihre Interessen und das Eigentum geschützt sind, selbst in einer Zeit, in der die Tierliebe großgeschrieben wird.

 

Gang zum Haus & Grund Anwalt

Wenn Zweifel bestehen, ob eine Tierhaltung genehmigt werden soll oder überhaupt rechtens ist, empfiehlt sich aufgrund der oft nicht leicht zu beurteilenden Rechtslage ein Gang zum Haus & Grund Anwalt.

Fachanwalt Wolfgang Reineke

 

 

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Beratungsthemen in den Haus & Grund Vereinen

 

Mehr als die Hälfte aller Rechtsberatungen entfallen auf die Beratungsklassiker „Betriebskosten, inkl. Heizkosten“ und „Wohnungsmängel“. Sie sind die dominierenden Rechtsberatungsthemen.

Das dritthäufigste Beratungsthema bleiben die Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Anstieg auf jetzt 12,8 Prozent. Hier spiegeln sich Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten mit zuletzt stark steigenden Mieten wieder.

Unter „Allgemeine Vertragsangelegenheiten“, Platz 4 der häufigsten Beratungsthemen, fallen alle Rechtsberatungen, die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis als Hintergrund haben, sowie Beratungen im Vorfeld bzw. beim Abschluss des Mietvertrages. Das sind beispielsweise Fragen zur Mietpreisbremse, zu Staffel- oder Indexmieten, zu Wohnungssuche und Wohnungsbesichtigung, zu Wohngemeinschaften, bis hin zu Fragen, ob Tierhaltung erlaubt, die Haustür abends abgeschlossen werden muss oder wie laut gefeiert werden darf.

Mehr als jede 10. Rechtsberatung dreht sich um die Themen „Mietkaution“ und „Schönheitsreparaturen“. Meistens geht es um Fragen, ob und wann der Vermieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen muss, ob der Vermieter das Kautionsguthaben verrechnen darf, zum Beispiel mit Ersatzansprüchen wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen.

Beratungen zur „Vermieterkündigung“ sind fast doppelt so häufig wie Beratungen zum Thema „Mieterkündigung“, typisch für die Entwicklung auf engen Wohnungsmärkten.

Der Beratungsbedarf zum Thema „Modernisierung“ lag 2018 noch bei 3,3 Prozent. Auch wenn nur rund 1 Prozent des Wohnungsbestandes 2018 modernisiert wurde, sorgen drastische Mietpreissteigerungen nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen für eine entsprechende Nachfrage nach Beratungen.

 

 Streitgegenstand in Mietrechtsprozessen

2018 2017 2016
1. Vertragsverletzungen 26,8 % 27,4 % 26,7 %
2. Mieterhöhung 21,3 % 16,6 % 17,3 %
3. Betriebskosten 18,1 % 19,4 % 20,9 %
4. Mietkaution 15,3 % 16,2 % 16,1 %
5. Eigenbedarf 6,2 % 5,9 % 5,2 %
6. Fristlose Kündigung 4,9 % 5,5 % 5,0 %
7. Modernisierung 1,7 % 1,8 % 1,9 %
7. Ordentliche Kündigung 1,7 % 1,5 % 1,5 %
9. Schönheitsreparaturen 0,7 % 1,0 % 0,9 %

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