Urteil des Monats


„Bruchlandung“ bei Neuvermietung! – Urteil des Amtsgerichts München

Das ist die Erfahrung vieler Vermieter:

Der Mietinteressent teilt mündlich oder per E-Mail mit, dass er die Wohnung des Vermieters mieten möchte, sagt dann aber kurz vor der Unterzeichnung des Mietvertrages wieder ab und weigert sich, den Vertrag zu unterschreiben. Für den Vermieter ist eine solche Absage des Mietinteressenten in den meisten Fällen mit einer schmerzhaften finanziellen Einbuße verbunden. In der Regel bewirbt sich nämlich nicht nur ein Interessent für eine Wohnung. Eine Zusage an einen Bewerber hat in der Regel die Folge, dass der Vermieter den anderen eine Absage erteilt, zumindest jedoch sich nicht nach weiteren Mietern umsieht.
Nach der Absage des eigentlich auserwählten Mietinteressenten muss die Mietersuche wieder neu anlaufen. Bis dann ein neuer Mieter gefunden ist, kann viel Zeit vergehen, in der der Vermieter keine Mieteinnahmen erzielen kann. Für viele Vermieter ist daher die Frage von großer Bedeutung, ab wann der Mieter an seine Erklärung gebunden ist und zur Zahlung der Miete verpflichtet ist.

Ein Fall aus München verdeutlicht die Problematik. Hier kostete die Trennung eines Bewerberpärchens die Vermieter eine Monatsmiete plus Gericht – und Anwaltskosten.  

Zum 1. Oktober wollten Vermieter in München ihre Drei-Zimmer-Wohnung vermieten. Ein Immobilienmakler sollte sich darum kümmern. 60 Besichtigungen später waren noch zwei Paare übrig, die für die Vermieter in die enge Wahl kamen. Darunter die später Verklagten.
Die Vermieter entschieden sich dafür, einem der verbliebenen Paare ein Vertragsangebot zu unterbreiten. Daraufhin teilte der Makler dem Paar telefonisch mit, dass es die Wohnung bekommen könnte. Der Mietvertrag sollte 11 Tage später, nach Rückkehr der beiden Bewerber unterschrieben werden. Der Makler bereitete unterdessen den schriftlichen Mietvertrag vor, holte die Unterschrift der Vermieter ein und sagte allen anderen Bewerbern ab. Alles war bereit für die Unterzeichnung des Mietvertrags durch die neuen Mieter.

 

„Zusammenleben doch nicht so optimal“

Dazu kam es allerdings nicht mehr. Das Paar hatte im Urlaub herausgefunden, dass ein Zusammenleben „doch nicht so optimal“ wäre. Es wollte in die gemeinsame Wohnung nun nicht mehr einziehen. Das teilte der Makler den Vermietern am Telefon mit. Trotz sofortiger Neu-Inserierung der Wohnung mit Besichtigungstermin konnte die Immobilie zum 1. des Folgemonats nicht vermietet werden.

Das wollten die Vermieter so nicht hinnehmen. Sie klagten die ihnen entgangene Oktobermiete in Höhe von 1.450 Euro von den früheren Bewerbern ein. Das Paar hätte am Telefon seine Bereitschaft zur Unterschrift unter den Mietvertrag ausdrücklich bekräftigt, auch wenn es den Vertragsentwurf noch nicht gesehen hatte.

 

Werbeannonce ersetzt nicht den Vertragsentwurf

Das nun getrennte Paar sah die Sache anders. Es hätte frühestens nach Erhalt und Überprüfung des Vertrags von einer verbindlichen Zusage die Rede sein können. Ihm war aber lediglich der Text der Online-Wohnungsanzeige bekannt gewesen.

Der zuständige Richter des Amtsgerichts München schloss sich Ansicht der jetzt wieder getrennten Beklagten an und wies die Klage der Vermieter ab. Er bestätigte die Ansicht des Paares, dass eine Werbeannonce nicht ansatzweise den konkreten Vertragsentwurf ersetze. Ohne Mietvertrag war es den Mietinteressenten gar nicht möglich, die vertraglichen Verpflichtungen zu prüfen, die sie übernehmen würden. Und ohne Prüfung der konkreten Vertragsbedingungen kann keine Partei von einem sicheren Vertragsschluss ausgehen.

Die Pflicht, ein Vertragsangebot anzunehmen, bestehe auch in einem angespannten Mietmarkt wie München ausdrücklich nicht, so der Richter. Vielmehr sei es das gute Recht des Paares, keine gemeinsame Wohnung anzumieten, wenn es im Urlaub feststelle, dass eine gemeinsame Zukunft nicht mehr gewollt sei. Diese Tatsache rechtfertige den Abbruch von Vertragsverhandlungen. (Amtsgericht München, Urteil vom 14.07.2020 – 473 C 21303/19).  

Das ganze Urteil können Sie hier nachlesen.

 

Was sagt der Experte?

Fachanwalt Wolfgang Reineke kommentiert weitere Fragen zum Thema

 

 

„Der Fall ist ein Lehrbeispiel dafür, wie man es nicht machen sollte“ sagt Haus & Grund Fachanwalt Wolfgang Reineke. Die Verantwortung für die geschehene „Bruchlandung“ liege aber eher beim Makler als bei den Vermietern. Dieser hätte sich dafür einsetzen müssen, dass der Vertrag noch vor Urlaubsantritt der beiden Bewerber hätte unterschrieben werden müssen. Auch ein Vorvertrag hätte für eine rechtliche Bindung gesorgt. Erst nach rechtlicher Absicherung sei eine Absage an allen anderen Interessenten angesagt gewesen. Im Vorstadium der Vertragsverhandlungen ist äußerste Vorsicht geboten bei Zusagen und Absagen.

Schadensersatz nur bei Vorliegen eines „Vertrauenstatbestandes

Im Rahmen der Vertragsfreiheit hat jeder Vertragspartner bis zum Abschluss des Vertragsabschlusses grundsätzlich das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertragsschluss Abstand zu nehmen. Gleichwohl kann sich eine Partei schadensersatzpflichtig machen, wenn nach den Vertragsverhandlungen der Vertragsschluss als sicher anzunehmen ist und eine Partei ohne triftigen Grund den Vertragsschluss ablehnt. LG Karlsruhe, Urteil vom 11.1.2013, 9 S 394/12.

Die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs bei Abbruch von Vertragsverhandlungen liegen also nur dann vor, wenn eine Partei bei der Verhandlungsführung in zurechenbarer Weise Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrags erweckt, ihn sozusagen als sicher hingestellt hat.

 

Zusammenfassend lässt sich sagen:

Der Mietinteressent ist erst dann an einen Mietvertrag gebunden und zur Zahlung der Miete verpflichtet, wenn er eine auf den Abschluss eines Mietvertrages gerichtete bindende Willenserklärung abgegeben hat und es zu einer Einigung über die wesentlichen Bestandteile eines Mietvertrages gekommen ist.

Eine solche bindende Willenserklärung liegt in der Regel noch nicht vor, wenn der Mietinteressent mündlich oder per E – Mail mitgeteilt hat, dass er eine ihm angebotene Wohnung mieten möchte. In der Regel kommt es zu einem Vertragsschluss erst mit der beiderseitigen Unterzeichnung des Mietvertrages.

Wer sich nicht sicher ist: Als Haus & Grund Mitglied genügt ein Anruf beim Vereinsanwalt!

Fachanwalt Wolfgang Reineke

 

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Beratungsthemen in den Haus & Grund Vereinen

 

Mehr als die Hälfte aller Rechtsberatungen entfallen auf die Beratungsklassiker „Betriebskosten, inkl. Heizkosten“ und „Wohnungsmängel“. Sie sind die dominierenden Rechtsberatungsthemen.

Das dritthäufigste Beratungsthema bleiben die Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Anstieg auf jetzt 12,8 Prozent. Hier spiegeln sich Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten mit zuletzt stark steigenden Mieten wieder.

Unter „Allgemeine Vertragsangelegenheiten“, Platz 4 der häufigsten Beratungsthemen, fallen alle Rechtsberatungen, die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis als Hintergrund haben, sowie Beratungen im Vorfeld bzw. beim Abschluss des Mietvertrages. Das sind beispielsweise Fragen zur Mietpreisbremse, zu Staffel- oder Indexmieten, zu Wohnungssuche und Wohnungsbesichtigung, zu Wohngemeinschaften, bis hin zu Fragen, ob Tierhaltung erlaubt, die Haustür abends abgeschlossen werden muss oder wie laut gefeiert werden darf.

Mehr als jede 10. Rechtsberatung dreht sich um die Themen „Mietkaution“ und „Schönheitsreparaturen“. Meistens geht es um Fragen, ob und wann der Vermieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen muss, ob der Vermieter das Kautionsguthaben verrechnen darf, zum Beispiel mit Ersatzansprüchen wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen.

Beratungen zur „Vermieterkündigung“ sind fast doppelt so häufig wie Beratungen zum Thema „Mieterkündigung“, typisch für die Entwicklung auf engen Wohnungsmärkten.

Der Beratungsbedarf zum Thema „Modernisierung“ lag 2018 noch bei 3,3 Prozent. Auch wenn nur rund 1 Prozent des Wohnungsbestandes 2018 modernisiert wurde, sorgen drastische Mietpreissteigerungen nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen für eine entsprechende Nachfrage nach Beratungen.

 

 Streitgegenstand in Mietrechtsprozessen

2018 2017 2016
1. Vertragsverletzungen 26,8 % 27,4 % 26,7 %
2. Mieterhöhung 21,3 % 16,6 % 17,3 %
3. Betriebskosten 18,1 % 19,4 % 20,9 %
4. Mietkaution 15,3 % 16,2 % 16,1 %
5. Eigenbedarf 6,2 % 5,9 % 5,2 %
6. Fristlose Kündigung 4,9 % 5,5 % 5,0 %
7. Modernisierung 1,7 % 1,8 % 1,9 %
7. Ordentliche Kündigung 1,7 % 1,5 % 1,5 %
9. Schönheitsreparaturen 0,7 % 1,0 % 0,9 %

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