Urteil des Monats

Besichtigung der Mietwohnung verweigert – Kündigung gerechtfertigt?

Kann die Weigerung eines Mieters, dem Vermieter zur Besichtigung der Mietwohnung Eintritt zu gewähren, eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen?

Dem Amtsgericht München lag im August 2021 ein solcher Fall zur Entscheidung vor.

 

Wie war der Sachverhalt?

Ein Vermieter beabsichtigte als Eigentümer der Mietwohnung diese zu verkaufen. Als sich dann Interessenten meldeten, verweigerte sein Mieter die Wohnung besichtigen zu lassen. Dennoch fand sich ein Käufer.

Natürlich hätte dieser gerne einen Blick in die Wohnung geworfen. Doch dazu kam es aufgrund der fortgesetzten Weigerung des Mieters nicht.

Insgesamt wurden nach Abschluss des Kaufvertrages acht Besichtigungstermine vereinbart. Aber zu keinem der Besichtigungstermine stand der Mieter zur Verfügung. Ein Zutritt zur Wohnung war deshalb nicht möglich.

Da der alte und neue Eigentümer und Vermieter den Mieter bereits wegen seinem Verhalten abgemahnt hatten, kündigte der neue Vermieter nun den Mietvertrag außerordentlich.

 

Prüfungsvorbereitung und „Corona“

Jetzt wurde der Mieter „aktiv“. Er führte verschiedene Gründe an, warum die Besichtigungstermine nicht eingehalten werden konnten. An einem Termin habe der Mieter sich auf eine Online-Schulung vorbereiten müssen. Die übrigen Termine seien zumeist an Corona-Tests, Isolationen und den Infektionsschutzbestimmungen gescheitert.

Der Vermieter war der Ansicht, dass ihm dennoch ein Besichtigungsrecht zustand, um den Zustand der Wohnung prüfen zu können. Die beharrliche Weigerung des Mieters sei ein Grund für eine gerechtfertigte außerordentliche Kündigung.

 

Amtsgericht: Kündigung ist rechtens

Das AG München entschied zu Gunsten des Vermieters. Der Mieter war gemäß §§ 546 Abs. 1, Abs. 2 985 BGB zur Räumung der Mietwohnung verpflichtet. Denn gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann ein Vermieter ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr zugemutet werden kann. Die Verweigerung eines Zutritts zur Besichtigung der Wohnung stellte nach Ansicht des Gerichts einen solchen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 543 Abs. 1, 3 Satz 1 BGB dar.

 

Dem neuen Vermieter stand ein Besichtigungsrecht zu

Der neue Vermieter hatte -so das Gericht- berechtigte besondere Gründe zur Besichtigung der Wohnung, da er diese weder vor noch nach Abschluss des Kaufvertrages betreten hatte. Da der neue Eigentümer und Vermieter weder vor noch nach dem Kauf der Wohnung wegen der Verweigerung der Besichtigung durch den Mieter eine Gelegenheit hatten die Wohnung zu besichtigen, stand ihm weiterhin ein Besichtigungsrecht zu. Die Gründe des Mieters, warum eine Besichtigung nicht möglich war, ließ das Gericht nicht gelten. Es war dem Mieter zumutbar gewesen, für eine Besichtigung der Wohnung zu sorgen. Der Mieter legte zudem weder eine ärztliche Bescheinigung oder eine behördliche Quarantäne-Anordnung vor, welche seine notwendige Isolation bewiesen hätten (AG München, Urteil v. 26.08.21, Az. 474 C 4123/21).

 

 

 

Was sagt der Experte?

Haus & Grund – Fachanwalt Wolfgang Reineke kommentiert weitere Fragen zum Thema:

 

Die Besichtigung einer Mietwohnung war schon immer eine sehr umstrittene Frage zwischen Vermieter und Mieter. Im Lauf der Jahre hat die Rechtsprechung eine Vielzahl von Einzelsituationen herausgearbeitet, an der sich die Gerichte orientieren.

Hier sind zusammengefasst die wichtigsten Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern:

Der Vermieter (oder für ihn der Verwalter)

  • darf die Besichtigung verlangen, wenn hierfür ein sachlicher Grund besteht. Keinesfalls darf er sich ohne Ankündigung und ohne Erlaubnis mittels eines Zweitschlüssels Zutritt zur Wohnung verschaffen.
  • muss eine Besichtigung frühzeitig – etwa 14 Tage zuvor – anmelden und den Mieter über den Grund informieren (LG München II, Beschluss v. 11.07.08, Az. 12 S 1118/08). Die Ankündigungsfrist verkürzt sich, je dringlicher die Besichtigung ist. Bei „Gefahr im Verzug“ kann die Ankündigung ganz entfallen (§ 555a BGB).
  • muss bei der Vereinbarung des Termins Rücksicht nehmen auf die Belange des Mieters, etwa auf dessen Arbeitszeit oder Urlaub.
  • Die Besichtigung hat grundsätzlich nur werktags während der üblichen Geschäftszeiten zu erfolgen.
  • muss die Besichtigung selbst koordinieren. Er darf nicht die Telefonnummer des Mieters an Handwerker bzw. Kauf- oder Mietinteressenten weitergeben, damit diese sich mit ihm in Verbindung setzen (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 07.06.13, Az. 216 C 7/13). Dies kann zwar zweckmäßig sein, ist aber nur mit Einverständnis des Mieters erlaubt.
  • darf während der Besichtigung fotografieren, wenn dies zur Beweissicherung oder Beseitigung von Schäden erforderlich ist.
  • keine Fotos machen, die persönliche Gegenstände der Mieter, die Mieter selbst oder deren Angehörige zeigen. Dies kann darauf hinauslaufen, dass Fotos von der noch bewohnten Mietwohnung gegen den Willen des Mieters nicht gemacht werden dürfen (AG Steinfurt, Urteil v. 10.04.14, Az. 21 C 987/13).
  • hat die Häufigkeit der Besichtigungen so gering als möglich zu halten (AG Hamburg, Urteil v. 23.02.06, Az. 49 C 513/05).
  • hat er bei geplantem Verkauf oder Neuvermietung der Mietwohnung Sammeltermine zu bilden.
  • Hat die Dauer einer Besichtigung muss möglichst kurz zu halten – eine Wohnungsbesichtigung mit Miet- oder Kaufinteressenten darf im Regelfall nicht mehr als 30–45 Minuten dauern.
  • darf eine Besichtigung auch dann verlangen, wenn zwischen den Mietvertragsparteien Spannungen bestehen oder ein Rechtsstreit anhängig ist.
  • darf bei geplantem Verkauf der Wohnung seinen Ehepartner zur Besichtigung mitbringen – nicht aber seinen Rechtsanwalt, weil dessen Anwesenheit nicht erforderlich ist.

 

Der Mieter

  • muss die zumutbare Besichtigung dulden, wenn hierfür ein sachlicher Grund besteht, ihm dieser mitgeteilt und frühzeitig ein Terminvorschlag gemacht wird. Ist der Mieter an dem vorgeschlagenen Termin verhindert, hat er Vorschläge für Ersatztermine zu machen, um die Besichtigung zu ermöglichen. Er muss nicht selbstständig Termine mit Personen vereinbaren, die seine Wohnung besichtigen möchten.
  • muss alles ihm Zumutbare unternehmen, einen Besichtigungstermin zu ermöglichen (BGH, Urteil v. 04.03.09, Az. VIII ZR 110/08).
  • hat in der Regel das Recht, bei der Besichtigung persönlich anwesend zu sein, bzw. nicht die Pflicht, sich zur Beschleunigung oder Ermöglichung einer Besichtigung vertreten zu lassen.
  • muss unverzüglich mitteilen, wenn er einen verabredeten Termin nicht einhalten kann.
    Unterlässt er diese Mitteilung in vorwerfbarer Weise, haftet er dem Vermieter auf Ersatz der mit dem vergeblichen Termin entstandenen Kosten (etwa Fahrtkosten eines Handwerkers oder einer Ablesefirma)
  • verliert sein Recht auf Mietminderung wegen eines Mangels, wenn er dessen Beseitigung hindert, indem er dessen Feststellung und/oder Beseitigung nicht duldet oder verzögert, indem er „niemanden in die Wohnung lässt“ oder verabredete Termine nicht einhält bzw. ohne sachlichen Grund absagt.
  • riskiert eine fristlose Kündigung, wenn er unberechtigt den Zutritt zu seiner Wohnung verweigert, weshalb dringend erforderliche Reparaturen nicht gemacht werden können und der Schaden für den Vermieter sich durch die Verzögerung vergrößert (BGH, Urteil v. 15.04.15, Az. VIII ZR 281/13).
  • darf die Besichtigung von Kaufinteressenten ablehnen, wenn nicht auch der Vermieter zugegen ist. Eine Ausnahme besteht, wenn der Vermieter den Kaufinteressenten ermächtigt und dessen Namen dem Mieter vorher bekannt gibt. In diesem Fall darf der Mieter verlangen, dass sich der Interessent anhand seines Personalausweises identifiziert, und sich diesen Namen notieren (AG München, Urteil v. 17.06.93, Az. 461 C 2972/93)

 

In zweifelhaften Fällen ist es in jedem Fall angeraten den Haus & Grund Anwalt zu konsultieren!

 Fachanwalt Wolfgang Reineke

 

 

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Beratungsthemen in den Haus & Grund Vereinen

 

Mehr als die Hälfte aller Rechtsberatungen entfallen auf die Beratungsklassiker „Betriebskosten, inkl. Heizkosten“ und „Wohnungsmängel“. Sie sind die dominierenden Rechtsberatungsthemen.

Das dritthäufigste Beratungsthema bleiben die Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Anstieg auf jetzt 12,8 Prozent. Hier spiegeln sich Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten mit zuletzt stark steigenden Mieten wieder.

Unter „Allgemeine Vertragsangelegenheiten“, Platz 4 der häufigsten Beratungsthemen, fallen alle Rechtsberatungen, die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis als Hintergrund haben, sowie Beratungen im Vorfeld bzw. beim Abschluss des Mietvertrages. Das sind beispielsweise Fragen zur Mietpreisbremse, zu Staffel- oder Indexmieten, zu Wohnungssuche und Wohnungsbesichtigung, zu Wohngemeinschaften, bis hin zu Fragen, ob Tierhaltung erlaubt, die Haustür abends abgeschlossen werden muss oder wie laut gefeiert werden darf.

Mehr als jede 10. Rechtsberatung dreht sich um die Themen „Mietkaution“ und „Schönheitsreparaturen“. Meistens geht es um Fragen, ob und wann der Vermieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen muss, ob der Vermieter das Kautionsguthaben verrechnen darf, zum Beispiel mit Ersatzansprüchen wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen.

Beratungen zur „Vermieterkündigung“ sind fast doppelt so häufig wie Beratungen zum Thema „Mieterkündigung“, typisch für die Entwicklung auf engen Wohnungsmärkten.

Der Beratungsbedarf zum Thema „Modernisierung“ lag 2018 noch bei 3,3 Prozent. Auch wenn nur rund 1 Prozent des Wohnungsbestandes 2018 modernisiert wurde, sorgen drastische Mietpreissteigerungen nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen für eine entsprechende Nachfrage nach Beratungen.

 

 Streitgegenstand in Mietrechtsprozessen

2018 2017 2016
1. Vertragsverletzungen 26,8 % 27,4 % 26,7 %
2. Mieterhöhung 21,3 % 16,6 % 17,3 %
3. Betriebskosten 18,1 % 19,4 % 20,9 %
4. Mietkaution 15,3 % 16,2 % 16,1 %
5. Eigenbedarf 6,2 % 5,9 % 5,2 %
6. Fristlose Kündigung 4,9 % 5,5 % 5,0 %
7. Modernisierung 1,7 % 1,8 % 1,9 %
7. Ordentliche Kündigung 1,7 % 1,5 % 1,5 %
9. Schönheitsreparaturen 0,7 % 1,0 % 0,9 %

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