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Urteil des Monats |
Kann die Weigerung eines Mieters, dem Vermieter zur Besichtigung der Mietwohnung Eintritt zu gewähren, eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen?
Dem Amtsgericht München lag im August 2021 ein solcher Fall zur Entscheidung vor.
Ein Vermieter beabsichtigte als Eigentümer der Mietwohnung diese zu verkaufen. Als sich dann Interessenten meldeten, verweigerte sein Mieter die Wohnung besichtigen zu lassen. Dennoch fand sich ein Käufer.
Natürlich hätte dieser gerne einen Blick in die Wohnung geworfen. Doch dazu kam es aufgrund der fortgesetzten Weigerung des Mieters nicht.
Insgesamt wurden nach Abschluss des Kaufvertrages acht Besichtigungstermine vereinbart. Aber zu keinem der Besichtigungstermine stand der Mieter zur Verfügung. Ein Zutritt zur Wohnung war deshalb nicht möglich.
Da der alte und neue Eigentümer und Vermieter den Mieter bereits wegen seinem Verhalten abgemahnt hatten, kündigte der neue Vermieter nun den Mietvertrag außerordentlich.
Jetzt wurde der Mieter „aktiv“. Er führte verschiedene Gründe an, warum die Besichtigungstermine nicht eingehalten werden konnten. An einem Termin habe der Mieter sich auf eine Online-Schulung vorbereiten müssen. Die übrigen Termine seien zumeist an Corona-Tests, Isolationen und den Infektionsschutzbestimmungen gescheitert.
Der Vermieter war der Ansicht, dass ihm dennoch ein Besichtigungsrecht zustand, um den Zustand der Wohnung prüfen zu können. Die beharrliche Weigerung des Mieters sei ein Grund für eine gerechtfertigte außerordentliche Kündigung.
Das AG München entschied zu Gunsten des Vermieters. Der Mieter war gemäß §§ 546 Abs. 1, Abs. 2 985 BGB zur Räumung der Mietwohnung verpflichtet. Denn gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann ein Vermieter ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr zugemutet werden kann. Die Verweigerung eines Zutritts zur Besichtigung der Wohnung stellte nach Ansicht des Gerichts einen solchen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 543 Abs. 1, 3 Satz 1 BGB dar.
Der neue Vermieter hatte -so das Gericht- berechtigte besondere Gründe zur Besichtigung der Wohnung, da er diese weder vor noch nach Abschluss des Kaufvertrages betreten hatte. Da der neue Eigentümer und Vermieter weder vor noch nach dem Kauf der Wohnung wegen der Verweigerung der Besichtigung durch den Mieter eine Gelegenheit hatten die Wohnung zu besichtigen, stand ihm weiterhin ein Besichtigungsrecht zu. Die Gründe des Mieters, warum eine Besichtigung nicht möglich war, ließ das Gericht nicht gelten. Es war dem Mieter zumutbar gewesen, für eine Besichtigung der Wohnung zu sorgen. Der Mieter legte zudem weder eine ärztliche Bescheinigung oder eine behördliche Quarantäne-Anordnung vor, welche seine notwendige Isolation bewiesen hätten (AG München, Urteil v. 26.08.21, Az. 474 C 4123/21).
Die Besichtigung einer Mietwohnung war schon immer eine sehr umstrittene Frage zwischen Vermieter und Mieter. Im Lauf der Jahre hat die Rechtsprechung eine Vielzahl von Einzelsituationen herausgearbeitet, an der sich die Gerichte orientieren. Hier sind zusammengefasst die wichtigsten Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern: Der Vermieter (oder für ihn der Verwalter)
Der Mieter
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Das dritthäufigste Beratungsthema bleiben die Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Anstieg auf jetzt 12,8 Prozent. Hier spiegeln sich Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten mit zuletzt stark steigenden Mieten wieder.
Unter „Allgemeine Vertragsangelegenheiten“, Platz 4 der häufigsten Beratungsthemen, fallen alle Rechtsberatungen, die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis als Hintergrund haben, sowie Beratungen im Vorfeld bzw. beim Abschluss des Mietvertrages. Das sind beispielsweise Fragen zur Mietpreisbremse, zu Staffel- oder Indexmieten, zu Wohnungssuche und Wohnungsbesichtigung, zu Wohngemeinschaften, bis hin zu Fragen, ob Tierhaltung erlaubt, die Haustür abends abgeschlossen werden muss oder wie laut gefeiert werden darf.
Mehr als jede 10. Rechtsberatung dreht sich um die Themen „Mietkaution“ und „Schönheitsreparaturen“. Meistens geht es um Fragen, ob und wann der Vermieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen muss, ob der Vermieter das Kautionsguthaben verrechnen darf, zum Beispiel mit Ersatzansprüchen wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen.
Beratungen zur „Vermieterkündigung“ sind fast doppelt so häufig wie Beratungen zum Thema „Mieterkündigung“, typisch für die Entwicklung auf engen Wohnungsmärkten.
Der Beratungsbedarf zum Thema „Modernisierung“ lag 2018 noch bei 3,3 Prozent. Auch wenn nur rund 1 Prozent des Wohnungsbestandes 2018 modernisiert wurde, sorgen drastische Mietpreissteigerungen nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen für eine entsprechende Nachfrage nach Beratungen.
2018 | 2017 | 2016 | ||
1. | Vertragsverletzungen | 26,8 % | 27,4 % | 26,7 % |
2. | Mieterhöhung | 21,3 % | 16,6 % | 17,3 % |
3. | Betriebskosten | 18,1 % | 19,4 % | 20,9 % |
4. | Mietkaution | 15,3 % | 16,2 % | 16,1 % |
5. | Eigenbedarf | 6,2 % | 5,9 % | 5,2 % |
6. | Fristlose Kündigung | 4,9 % | 5,5 % | 5,0 % |
7. | Modernisierung | 1,7 % | 1,8 % | 1,9 % |
7. | Ordentliche Kündigung | 1,7 % | 1,5 % | 1,5 % |
9. | Schönheitsreparaturen | 0,7 % | 1,0 % | 0,9 % |