Coronakrise – Die wichtigsten Fragen

    Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland befürchtet, dass das vom Bundestag beschlossene mindestens dreimonatige Mietenmoratorium viele private Kleinvermieter in den finanziellen Ruin treiben könne. Das geht aus einer Presseerklärung des Ortsverbands hervor. Wenn Mieter aufgrund der Corona-Epidemie in Zahlungsschwierigkeiten kämen, sei es Aufgabe des Sozialstaates, Hilfe zu leisten, etwa in Form der Auflage eines Wohnkostenfonds für vermietende Privatpersonen und Selbstnutzer, der in dieser Krisensituation die Mietzahlungen von Mietern und Wohnkosten übernehme. Nur so lassen sich nach Auffassung von Haus & Grund langfristige Verwerfungen am Wohnungsmarkt vermeiden. Mit Blick auf das gesamte Hilfspaket der Regierung wäre ein Fonds für den Staat nur ein kleiner Schritt; für die Mieter, Vermieter und Selbstnutzer in Deutschland aber eine existenzielle Hilfe. 

    Laut Haus & Grund bietet eine große Anzahl von Vermietern ihren Mietern schon jetzt von sich aus Hilfe an. Sie kennen ihre Mieter persönlich und hätten auch in der jetzigen Krisensituation ein Interesse an langfristigen Mietverhältnissen. Es könne jedoch nur in jedem Einzelfall geprüft werden, welche Maßnahmen für beide Seiten tragbar seien. Viele private Kleinvermieter, die auch selbst häufig durch Corona im Hauptberuf als Freiberufler, Handwerker oder Gastronom betroffen seien, könnten ein Mietenmoratorium in dieser Form nicht verkraften. 

    Die Corona Krise ändert zumindest vorübergehend die Beziehung von Mietern und Vermietern tiefgreifend. In Baden-Württemberg gilt aktuell eine sog. Kontaktsperre. Diese ist in einer Rechtsverordnung niedergelegt. Zu den bisher schon geltenden Maßnahmen kommt es zu weiteren Beschränkungen des Aufenthalts im öffentlichen Raum, aber auch zu Einschränkungen von Veranstaltungen und Ansammlungen im Privatbereich mit mehr als zwei Personen. Dabei gelten Ausnahmen bei der Aufrechterhaltung eines Arbeits- und Dienstbetriebs – und auch bei der Vermietung. 

    In den Haus & Grund-Geschäftsstellen gibt es zahlreiche Anfragen von Mitgliedern zu der veränderten Situation. Was bedeutet das Mietenmoratorium? Ist das Besichtigungsrecht des Vermieters oder das Besuchsrecht des Mieters eingeschränkt? Wie ist der Umgang mit Handwerkern Im Fall gemeldeter Mängel? Was gilt im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses oder der Neuvermietung? Die wichtigsten Antworten zu diesen Fragen sind nachfolgend zusammengefasst. Die gegebenen Hinweise ersetzen aber keinesfalls eine Beratung im speziellen Einzelfall.


    1. Was tun bei Zahlungsproblemen?
    2. Vorgehensweise bei Reparaturen und Mängeln in der Mietwohnung
    3. Besichtigungsrecht/Neuvermietung
    4. Besuchsrecht
    5. Ende des Mietverhältnisses und Herausgabe der Wohnung während der Zeit der Ausgangsbeschränkung
    6. Instandsetzung und Sanierung während der Ausgangsbeschränkung
    7. Erkrankung eines Mieters oder eines Bewohners
    8. Können Mieter aufgrund der Pandemie die Miete kürzen?  

    1. Was tun bei Zahlungsproblemen?

    Der Gesetzgeber lässt Kündigungen nicht zu, wenn die Corona-Pandemie der Grund für den Rückstand ist. Gelten soll dies zunächst für Mietschulden aus dem Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020. Die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt aber im Grundsatz bestehen. Auf sonstige Kündigungsgründe – etwa Eigenbedarf bezieht sich die Beschränkung nicht.

    Grundsätzlich gilt: 

    Zahlt der Mieter für zwei folgende Monate mehr als eine Miete nicht oder verweigert einen „nicht unerheblichen Teil“, so kann ihm der Vermieter fristlos kündigen. 

    Dies wird jetzt eingeschränkt: 

    Zwischen dem 1. April und dem 30. Juni 2020 darf nicht gekündigt werden, wenn die Mietschulden auf Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen. Dieser Zusammenhang „ist glaubhaft zu machen“, so das neue Gesetz. Denkbar sind beispielsweise eine Bescheinigung des Arbeitgebers oder ein anderer Nachweis des Verdienstausfalls, heißt es aus dem Bundesjustizministerium. Diese Regel gilt sowohl für Wohnungen als auch für Gewerberäume und für Pachtverträge, etwa für Gaststätten.

    Muss ich die Miete gar nicht zahlen?

    Doch. Die Mietzahlungspflicht gilt weiterhin. Je nach Einzelfall können Verzugszinsen von etwa vier Prozent pro Jahr anfallen. Gekürzt werden kann die Miete übrigens nicht wegen der Corona-Epidemie. Das wäre nur möglich, wenn die Wohnung selbst einen konkreten Mangel aufweist. Auch wenn der Nachbar erkrankt ist, rechtfertigt das keine Minderung, betont der Deutsche Mieterbund. 

    Was ist mit den Betriebskosten?

    Der Kündigungsausschluss betrifft die Bruttomiete, gilt also auch für die Betriebskostenvorauszahlungen an den Vermieter. 

    Wie lange gelten die Regeln?

    Zunächst bis zum 30. Juni. Die Bundesregierung kann sie aber per Rechtsverordnung um drei Monate verlängern, also bis Ende September.

    Wie sollten Mieter vorgehen? 

    Mietern, die Zahlungsschwierigkeiten haben, wird empfohlen, erst einmal das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Er muss das dann aber mit Ausfällen durch die Coronakrise begründen – und belegen.

    Als Nachweis, dass wirklich die Corona-Pandemie der Grund für die Zahlungsschwierigkeiten ist, kann beispielsweise eine Bescheinigung des Arbeitgebers oder andere Nachweise über den Verdienstausfall vorgelegt werden. Das erklärt eine Sprecherin des Bundes-justizministeriums auf Anfrage. Auch eine Bescheinigung, dass der Mieter sich um staatliche Leistungen bemüht, könne dazu dienen, die Notlage glaubhaft zu machen.

    Wer nämlich Probleme hat, seine Wohnung zu bezahlen, hat von jeher die Möglichkeit, Wohngeld zu beantragen. Wenn er etwa Hartz IV bekommt, wird die Unterkunft auch bezahlt. Zwar sind solche Zuschüsse an bestimmte Höchstbeträge pro Person geknüpft, „diese Obergrenzen können aber unter Umständen vorübergehend außer Kraft gesetzt werden, wenn klar ist, dass es sich nur um vorübergehende Probleme handelt“, sagt Kirsten Metter, Rechtsanwältin bei der Kanzlei Seldeneck und Partner in Berlin.

    2. Vorgehensweise bei Reparaturen und Mängeln in der Mietwohnung

    Meldet der Mieter beispielsweise eine Störung oder einen Mangel in der Mietwohnung, der den Mieter zur Mietminderung berechtigen würde, ist der Vermieter gehalten, diesen Mangel zu beseitigen. Wenn es hierzu erforderlich ist, die Mietwohnung / den Mangel zu besichtigen, um dann die notwendigen Maßnahmen festzulegen, liegt regelmäßig ein triftiger Grund vor und darf der Vermieter trotz Ausgangsbeschränkung oder Kontaktsperre die Mietwohnung aufsuchen. Dies gilt jedenfalls bei erheblichen Mängeln wie Heizungsausfall, Feuchtigkeit und Schimmel und ähnliches.

    3. Besichtigungsrecht/Neuvermietung

    Ähnliches gilt im Falle der Neuvermietung. Das Aufsuchen der Mietwohnung, um sie einen Mietinteressenten zu zeigen, stellt dann einen triftigen Grund dar, wenn der Mietinteressenten ein grundsätzliches Anmietinteresse bekundet hat. Umgekehrt stellt dies dann auch für den Mietinteressenten einen triftigen Grund dar. Auch hier gilt, dass vermeidbare Kontakte nicht stattfinden sollen. So kann beispielsweise durch die Übersendung aussagekräftiger Fotos der zu vermietenden Wohnung vorab per Mail auch ohne persönlichen Kontakt geklärt werden, ob überhaupt ein Anmietungsinteresse besteht. 

    4. Besuchsrecht

    Der Mieter darf auch bei einer Kontaktsperre Besuche empfangen. Zumindest bei nahen Familienangehörigen dürfte in aller Regel daher kein Verstoß gegen das bestehende Verbot vorliegen. Anders sieht es aus, wenn es um Freunde oder Bekannte geht. Nachweisliche Verstöße gegen die Kontaktsperre dürften als Ordnungswidrigkeiten oder Straftaten abmahnfähig sein. 

    5. Ende des Mietverhältnisses und Herausgabe der Wohnung während der Zeit der Ausgangsbeschränkung

    Endet während der Zeit der Ausgangsbeschränkung das Mietverhältnis und muss der Mieter die Mieträumlichkeiten an den Vermieter herausgeben, kann dies ein triftiger Grund sein, wenn der persönliche Kontakt zwischen Mieter und Vermieter beispielsweise für die Schlüsselrückgabe oder die gemeinsame Feststellung von Zählerständen anders nicht vermieden werden kann. Denkbar ist hier, dass der Mieter die Schlüssel ohne persönlichen Kontakt in den Briefkasten des Vermieters einwirft oder aber Zählerstände mit dem Handy fotografiert und per Mail ausgetauscht werden. Eine gemeinsame Begehung der Mieträumlichkeiten oder die Anfertigung eines Übergabeprotokolls ist von Gesetzes wegen aus Sicht des Vermieters nicht unbedingt erforderlich und sollte deshalb derzeit vermieden werden. Die Verpflichtung des Mieters die Mieträumlichkeiten zu räumen ist ebenfalls regelmäßig als triftiger Grund anzusehen. Im Regelfall wird sich der Mieter nicht darauf berufen können, an der Räumung der Wohnung wegen der Ausgangsbeschränkung gehindert zu sein. 

    6. Instandsetzung und Sanierung während der Ausgangsbeschränkung

    Es sollten nur unaufschiebbare dringende Reparaturen und Bauarbeiten ausgeführt werden, alles andere hat Zeit. Dieser Nachweis zum Betreten der Wohnung eines Mieters kann von Vermietern den Mietern gegenüber beispielsweise durch Vorlage entsprechenden Schriftverkehrs mit anderen Mietern geführt werden, beispielsweise ein E-Mail, in dem ein Schaden in der Mietwohnung angezeigt wurde

    7. Erkrankung eines Mieters oder eines Bewohners

    Eine Erkrankung des Mieters ist weder für ihn noch für die anderen Mieter ein Grund für eine Mietminderung. Dies ist letztlich nicht anders zu beurteilen, als wenn er eine beliebige andere Krankheit hat. Daher hat dies keine Auswirkung auf die Pflicht zur Mietzahlung. Dass ein Bewohner des Hauses unter Quarantäne steht und seine Wohnung nicht verlassen darf, stellt für die übrigen Bewohner keinen Mangel dar. Dies ist vergleichbar mit anderen Krankheiten: Die Nachbarmieter können ihren Mietgebrauch ohne tatsächliche Einschränkung fortsetzen. Ein Minderungsrecht besteht nicht. Dies gilt unseres Erachtens auch dann, wenn der unter Quarantäne stehende Mieter unter Verstoß gegen die vom Gesundheitsamt erteilten Auflagen die Wohnung verlässt und beispielsweise durch das Treppenhaus läuft. Darf der Vermieter vom Mieter verlangen, dass er ihn über einen Covid19-Verdacht informiert? Die Frage ist schlicht mit nein zu beantworten. Den Vermieter gehen die Krankheiten seiner Mieter grundsätzlich nichts an. Soweit erforderlich wird er vom zuständigen Gesundheitsamt im Hinblick auf das Infektionsschutzgesetz informiert. 

    8. Können Mieter aufgrund der Pandemie die Miete kürzen?  

    Nein. Eine Mietkürzung ist nur möglich, wenn das Mietobjekt einen Mangel aufweist. Die Pandemie ist aber kein Mangel der Mietsache.